В Краснодарском крае в 2021 году организации и население ввели в эксплуатацию 6,28 млн кв. метров жилья, этот показатель на 22,6% больше, чем годом ранее, сообщает Краснодарстат.
По данным статистического наблюдения, ввод жилья в прошлом году вырос как в городской, так и в сельской местности. Так, в городах построили 4,8 млн кв. метров, это на 30,3% больше, чем в 2020 году. В сельской местности ввели 1,45 млн кв. метров, увеличение составило 2,5%.
Как отметил генеральный директор АН «Аякс» Александр Кутченко, большая часть сданных в 2021 году домов составили объекты, разрешение на строительство которых выдали несколько лет — до момента, когда процедура получения документа усложнилась.
«Вводились те объекты, разрешение на строительство которых, застройщики получали несколько лет назад, когда не было огромных проблем с выдачей разрешений, эта процедура была проще. В 2021 году очень сильно оживился рынок, много объектов было на сдачу и за счет большого финансового потока, интенсифицировались темпы строительства», — сказал эксперт.
С этим также согласен управляющий партнер федеральной риэлтерской компании «Этажи» в Краснодарском крае Вадим Камалов. По его словам, до ужесточения правил выдачи разрешений на строительство конъюнктура этого рынка была очень благоприятной для застройщиков, было выдано большое количество разрешений на строительство.
«Второй фактор, который сильно повлиял на показатели по вводу жилья в 2021 году – это то, что было сдано очень много проблемных домов. Как мы знаем, Кубань по этому показателю стала первой среди регионов РФ. Другими словами, это те отложенные сдачи, которые накопились несколько лет. И третий фактор – это то, что достаточно большое количество квадратных метров было введено под ИЖС. Здесь же опять мы понимаем, что построенного жилья намного меньше, просто часть людей воспользовалась той же «гаражной амнистией», так скажем послаблениями в законе. Получается, они ввели в эксплуатацию свои ранее построенные строения, и это тоже повлияло на статистику. На мой взгляд, говорить о каком-то всплеске объема жилищного строительства, наверное, не приходится», — поделился мнением Вадим Камалов.
По мнению краснодарского бизнес-консультанта, профессора Александр Полиди, на увеличение почти на четверть показателя ввода жилья на Кубани повлияли прирост населения и доступные кредиты.
«На мой взгляд, главные факторы — это изменение структуры занятости, которая привела к тому, что все больше и больше людей рассматривают наш южный регион как постоянное место жительства без привязки к месту работы, поскольку сейчас технологии позволяют работать удаленно. Второй фактор – улучшение финансовых условий доступа к кредитам на покупку недвижимости, в частности ипотечных кредитов. Как дополнительный фактор, я бы еще отметил и то, что в связи с ограничениями из-за пандемии у среднего класса в принципе способного на покупку недвижимости или строительство, сократились расходы на развлечения и зарубежные поездки. И вот эти накопленные деньги, были инвестированы в недвижимость», — сказал Александр Полиди.
В 2022 году, по мнению экспертов, объем сдачи жилья в регионе покажет спад, тенденций к росту они не наблюдают.
«Думаю, падение этого показателя будет достаточно серьезным, если сравнивать год к году. Разрешения на строительство за 1-1,5 года выдавались за редким исключением. Того объема по достраиваемым проблемным домам, который наблюдался в прошлом году, уже не будет — основную часть сдали. Также большое количество людей, который могли воспользоваться «гаражной амнистией» – уже это сделали. Условно продолжится строительство ИЖС, но ввод будет не в том объеме, который был в 2021 году», — прокомментировал Вадим Камалов.
Среди факторов замедления генеральный директор АН «Аякс» также называет возможное падение покупательского спроса.
«Объемы введенного жилья в 2022 году будут меньше, так как в этом году будут сдаваться те объекты, когда количество разрешений уже стало получать сложнее. И второй момент – мы видим, что сегодня покупательский спрос не такой активный в связи с тем, что ипотека подорожала, причем довольно существенно и условия субсидированной ипотеки таковы, что существенно меньше людей могут позволить ее. Наверное, спрос будет уменьшен, все это в комплексе приведет к тому, что темп ввода жилья упадет», — сказал Александр Кутченко.
Муниципалитеты-лидеры
Согласно данным Краснодарстата, в 2021 году лидером среди муниципалитетов Краснодарского края по вводу жилья стал Краснодар. В краевой столице в эксплуатацию ввели более 2,6 млн кв. метров, что на 11,6% больше, чем в 2020 году. На втором месте находится Новороссийск – 620 тыс. кв. метров (+60,5%). Третье место занимает Сочи – 607,5 тыс. кв. метров жилья (+63,6%).
Также в топ-5 муниципалитетов по сдаче жилья также вошли Анапа – 523,1 тыс. кв. метров жилья (- 0,6%) и Динской район – 220,9 тыс. кв. метров (+43,7%).
Попадание Динского района в топ-5 муниципалитетов не случайно, отмечает краснодарский бизнес-консультант, профессор Александр Полиди. «Сегодня Динской район наиболее интегрирован в Краснодарскую агломерацию по географической близости, по развитости коммуникаций, по историческим связям и по доступности к деловым центрам притяжения Краснодара. Также там более низкая цена на недвижимость, при этом фактически при наличии возможности удаленной работы, трудовая мобильность доступа к краевой столице остается достаточно высокой», — сказал Александр Полиди.
По мнению профессора, в 2022 году ускоренную динамику по вводу жилья могут показать и другие территории Краснодарской агломерации, например, Горячий Ключ. Он отметил, что увеличение ввода жилья покажет и находящиеся в непосредственной близости от Краснодара населенные пункты республики Адыгея.
Гендиректор АН «Аякс» Александр Кутченко согласен, что показатели Динского района по объему жилищного строительства обусловлены географической близостью к краевому центру при более низкой стоимости кв. метра жилья.
«В Динском районе, и в целом в тех поселках, которые находятся в непосредственной близости от Краснодара, активно ведется строительство. Сама станица Динская — это практически пригород Краснодара, но в силу ряда обстоятельств себестоимость строительства и соответственно ценник на кв. метр там несколько ниже. Поэтому экономичный потребитель охотно покупает там. В ближнем пригороде Краснодара цена на жилье в среднем ниже на 10%-15%. Сегодня там достаточно активно идет застройка. Думаю, Динской район в этом плане останется перспективным», — сказал эксперт.
Спуститься на землю: чем обусловлен интерес к ИЖС
В 2021 году более половины сданного в Краснодарском крае жилья пришлось на индивидуальные дома, их доля в общем объеме составила 52% против 42,7% за соответствующий период 2020 года.
Всего жители Кубани построили 26,8 тыс. домов площадью 3,26 млн кв. метров.
По словам управляющего партнера федеральной риэлтерской компании «Этажи» в Краснодарском крае Вадима Камалова, не все эти дома относятся к новому строительству.
«Смотря на статистику, нужно понимать, что введенное жилье – это не всегда построенное жилье, нужно разделять эти понятия. Мы знаем, что планировалась отмена «дачной амнистии», и многие люди шли и узаконивали все, что можно было. Этот момент также отразился на данных статистики», — прокомментировал Вадим Камалов.
По мнению Александра Полиди, рост индивидуального жилищного строительства также связан с переориентацией населения на частные дома под влиянием пандемии коронавируса.
«В пандемию люди были ограничены масштабами квартиры, не имели возможности гулять и т.д. После этого потребительский спрос и интерес к домам возрос, я думаю, эта тенденция сохранится еще достаточно продолжительное время», — сказал профессор.
С этим мнением также согласен и управляющий партнер федеральной риэлтерской компании «Этажи» в Краснодарском крае Вадим Камалов. «Интерес к ИЖС однозначно возрос. На мой взгляд, основной фактор – это пандемия. После всех ограничений, мы увидели резкий всплеск популярности частного домостроения. Все-таки люди поняли, что будучи запертым и в бетонной коробке в своей комнате, ты не можешь никуда выйти, подышать свежим воздухом и др., люди начали массово скупать дома и дачи», — отметил эксперт.
По его словам, еще одним основополагающим фактором этой тенденции, в частности в Краснодаре, является более низкая стоимость квадратного метра в домах на близлежащих территориях краевого центра, чем в многоэтажках в развитых районах самого города.
«Сегодня цена квадратного метра в новом частном домостроении составит в среднем порядка 50 -55 тыс. рублей за кв. метр. Мы говорим сейчас не о частных домах в центре Краснодара, а о прилегающих к городу территориях: это поселки Знаменский, Новознаменский, станица Елизаветинская, также и республика Адыгея, поселок Яблоновский и др. При этом вместе с домом вы получается еще и земельный участок. А новостройка стоит в два раза больше. Здесь история о том, что это просто рынок и люди умеют считать. Вы можете купить 2-комнатную квартиру площадью 50 кв. метров за 6 млн рублей где-то в районе Западного Обхода, либо дом площадью около 100 кв. метров и плюс земельный участок», – сказал Вадим Камалов.
По его мнению, тенденция интереса к частному сектору была в Краснодаре не такой активной, так как ранее в краевом центре довольно долгое время наблюдалась демократичная цена на новостройки. Однако за последние 1-2 года ситуация на первичном рынке сильно изменилась.
По данным Краснодарстата, по итогам четвертого квартала 2021 года в Краснодарском крае средняя цена одного квадратного метра в квартире на первичном рынке составила 97,5 тыс. рублей, это на 68,9% больше, чем за аналогичный период 2020 года.
«Думаю, сильного потенциала для роста цен в частном секторе нет, только в случае подорожания самих земельных участков. Надо смотреть какая маржа. В целом там ниже себестоимость строительства. За последние годы сильно выросли цены на металл, однако он при строительстве частного дома не так активно используется, как при возведении многоэтажек. Себестоимость строительства в многоэтажке выходит около 60 тыс. рублей, в частном — около 30 тыс. рублей, т.е. в два раза дешевле», – отметил Вадим Камалов.
Увеличение спроса на ИЖС обусловлено и тем, что сейчас в Краснодаре наблюдается большой всплеск предложений на рынке именно организованных коттеджных поселков, говорит директор АН «Аякс» Александр Кутченко. Он также отмечает, что себестоимость их строительства существенно ниже, кроме того, застройщику проще получить разрешение на такое строительство.
«Все это приводит к тому, что сегодня можно купить коттедж в черте города, но этот коттедж будет стоить примерно как 2-комнатная квартира в районе Западного Обхода, поэтому многие уходят на землю», — заметил Александр Кутченко.
Эксперты сходятся во мнении, что интерес к ИЖС продолжит расти. «На мой взгляд, сейчас есть некий дефицит предложения по частным домам, так как в действительности высокого уровня коттеджных поселков и ИЖС с хорошей инфраструктурой, транспортной доступностью, наличием внутри деловых центров и т.д. – их нет. Поэтому эта тенденция будет продолжена, если девелоперы создадут такие концепты на рынке и смогут их продвинуть», — заключил бизнес-консультант Александр Полиди.