Застройщики в последние годы все чаще выводят на рынок такой вид недвижимости как апартаменты. Внешне апартаменты практически ничем не отличаются от квартир, однако фактически жилой недвижимостью они не являются.
Как рассказала коммерческий директор AVA Group Тамара Коломийцева, апартаменты — это коммерческая недвижимость, и в этом их главное отличие от квартир.
Она уточнила, что выделяют несколько видов апартаментов:
Инвестиционные – при таком формате номера принадлежат разным собственникам, и каждый волен распоряжаться своим апартом самостоятельно.
Кондо-отели – объединяют преимущества гостиницы, но принадлежат как отельному оператору, так и физическим лицам.
Апарт-отели – распространенный вариант, который сочетает гостиничный сервис с комфортом квартиры.
Комплекс апартаментов – включает в себя один или несколько видов коммерческой недвижимости (например, коммерческий центр и несколько этажей апартаментов).
Клубные дома – один из самых престижных, даже коллекционных типов апартаментов с небольшим количеством юнитов, высоким отельным сервисом и эксклюзивной локацией.
Отличия апартаментов от квартир
Основное отличие апартаментов от квартир в том, что при постройке первого типа недвижимости, не требуется социальная инфраструктура. То есть рядом с апартаментами не предусмотрены школы, садики, больницы и т.д.
Как объяснил директор по развитию компании «Аякс» Кирилл Леусенко, поскольку апартаменты — изначально нежилая территория, то и прописаться там не получится. В случае банкротства жильцов, судебные приставы могут изъять апартаменты как имущество, тогда как квартиру, если она является единственным жильем семьи, изъять не могут.
При покупке апартаментов не предполагается оформление налогового вычета, как это возможно при приобретении квартиры. Также отличается налог на имущество, собственнику налог на квартиру обойдется в 0,1%, а на апартаменты – в 0,5-2%.
Плюсы апартаментов
Главным плюсом апартаментов является их локация, считает коммерческий директор AVA Group Тамара Коломийцева. Она пояснила, что такой вид недвижимости всегда строят в инвестиционно привлекательных районах.
С ней согласен директор по развитию АН «Лето Недвижимость» Станислав Ризов. В качестве примера он привел Сочи, где во многих районах города нельзя строить многоквартирные дома на побережье. В то время как апартаменты можно возводить даже вдоль берега.
Как подчеркнула Тамара Коломийцева, инфраструктура в апартаментах также отвечаем всем требованиям для комфорта арендаторов и владельцев. По словам коммерческого директора AVA Group, по уровню комфорта инфраструктура в апартаментах близка к отельной.
По словам Станислава Ризова, отсутствие социальной инфраструктуры восполняется коммерческой. На первом этаже дома, в котором расположены апартаменты, застройщик может разместить офисы, коворкинг, магазины и т.д.
Также в отличие от квартир, в апартаментах можно спокойно заниматься перепланировкой, не согласовывая это с соседями. В квартирах же для этого требуется получить разрешение.
Квартиры не предназначены для использования в качестве какого-либо коммерческого помещения, открыть в них какой-либо бизнес легально — просто не получится. Тогда как апартаменты предназначены для извлечения прибыли. Плюс, в квартирах действует режим тишины в определенные часы, в апартаментах же такой режим не предусмотрен, что не ограничивает виды деятельности для владельцев бизнеса.
При владении апартаментами, нет обязательных отчислений в фонд капремонта, а в случае ремонтных работ сумма рассчитывается между всеми владельцами.
Минусы апартаментов
По словам коммерческого директора AVA Group Тамары Коломийцевой, среди минусов апартаментов — более высокие коммунальные платежи и налоги на имущество, чем в жилом помещении.
«Кроме того, в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, только временную. Хотя возможность вывести апарты в отдельную категорию коммерческой недвижимости уже несколько раз обсуждалась на федеральном уровне», — добавила эксперт.
На что обратить внимание при покупке апартаментов
Как отметила Тамара Коломийцева, при покупке апартаментов рекомендует в первую очередь обратить внимание на соответствие объекта требованиям 214-ФЗ и параметрам доходности.
«Если объект еще в процессе возведения, то девелопер должен опубликовать у себя на сайте разрешительные документы на строительство и проектную декларацию. Каждый квартал он обязан обновлять в них информацию о финансовой деятельности за отчетный период, фотографии, демонстрирующие ход стройки, а также образец договора делового участия», — отметила коммерческий директор AVA Group.
При покупке помещений в сданных апартаментах необходимо проверить документы по вводу в эксплуатацию, право собственности на землю и обременение, рассказал директор по развитию АН «Лето Недвижимость» Станислав Ризов.
Если апартаменты приобретаются с целью извлечения прибыли, то первое, на что советует обратить внимание эксперт, это наличие опытного оператора и отельера.
«Важно, чтобы уже на стадии приобретения было как минимум письмо о намерениях между застройщиком с отельером. Сейчас в России все застройщики находятся плюс-минус в одном правовом поле. И об этом можно уже отдельно не говорить. Что при покупке квартиры и апартаментов всегда есть все финансовые гарантии для покупателей», — пояснил директор по развитию АН «Лето Недвижимость».
Как добавил Станислав Ризов, наличие хорошей управляющей компании также важно для апартаментов, в этом нужно убедиться на этапе приобретения, чтобы избежать дальнейших проблем в сдаче.
Анастасия Матевосова