Социальная ответственность подтолкнула застройщиков к созданию целых «городов в городе». Так, на территории одного ЖК появляется не только жилая застройка, но и парки, школы, детсады и медучреждения.
Для привлечения клиентов и отстройки от конкурентов девелоперы начали модернизировать саму жилую среду и теперь создают искусственные водоемы для отдыха, пространства для соседей и обустраивают масштабные паркинги. О том, как застройщики опережают требования социальной ответственности и какие подводные камни могут быть у этого, «Деловой газете. Юг» рассказали девелоперы и эксперты в сфере архитектуры и недвижимости юга.
Социальная ответственность
Ответственный девелопмент сегодня самая важная часть программы застройки городов, считает руководитель архитектурного бюро «Новая РАСА», доцент кафедры архитектурного и средового проектирования Академии архитектуры и искусства Южного федерального университета Андрей Дойницын.
«Уровень культуры застройщика, то, как он вписывает проекты в структуру существующего города, учитывает огромное количество различных факторов — не только инженерных, но и именно городских, эстетических, — это все играет огромную роль. Поэтому девелопер не должен забывать о том, что он зарабатывает за счет общего нашего достояния, нашей градостроительной структуры», — отмечает Андрей Дойницын.
По словам коммерческого директора ГК «Доннефтестрой» Андрея Инвияева, последние годы социальная ответственность застройщиков действительно стала одним из ключевых аспектов в девелопменте.
«Это обусловлено ростом осознанности общества в отношении соблюдения экологических и социальных стандартов. Застройщики стараются использовать технологии с минимальным воздействием на окружающую среду, а также создают комфортные и безопасные пространства для жизни. В настоящее время в нашей компании используется термин «социальная гигиена», который предполагает наличие и строительство детских садов, школ и физкультурно-оздоровительных комплексов, то есть социальной инфраструктуры», — сказал Андрей Инвияев.
Аналогичного мнения придерживается директор по развитию ГК «Инсити» Сергей Анохин. По его словам, если раньше основной фокус девелоперов был на строительстве и продаже жилья, то сегодня застройщики все больше осознают свою роль в формировании будущего городов и регионов.
«Это связано с несколькими факторами. Во-первых, растущее общественное давление в сфере устойчивого развития и сохранения окружающей среды. Застройщики понимают, что они должны учитывать экологические аспекты в своих проектах, использовать энергоэффективные материалы и технологии, а также создавать зеленые зоны и пространства для отдыха. Во-вторых, произошли изменения в законодательстве и регулировании. Государственные органы все чаще требуют от застройщиков соблюдения определенных стандартов и норм социальной ответственности, включая создание рабочих мест, улучшение транспортной доступности и поддержку местных сообществ», — объяснил Сергей Анохин.
Коммерческий директор AVA Тамара Коломийцева считает, что понятие девелопмента сегодня гораздо больше и шире, чем просто строительство. «Многие современные девелоперы выросли из компаний-застройщиков и от возведения зданий перешли к созданию целых микрорайонов с развитием общественных зон, социальных и торговых объектов», — отметила Тамара Коломийцева.
Влияние требований законодательства отмечает и заслуженный архитектор России Юрий Рысин. «Ужесточились требования органов власти к застройщикам. <…> Эта законодательно определенная форма взаимоотношений застройщика и муниципалитета, которая называется КРТ — комплексное развитие территорий, — это ответ на вызов времени. Теперь от девелопера жестко требуют обеспечивать застройку всем необходимым: от объектов образования до медицины и спорта», — подчеркнул Юрий Рысин.
При этом он отметил, что многие застройщики показывали пример ответственности и шли по пути комплексного развития еще до принятия закона.
Управляющий директор компании LEPTA CAPITAL Наталья Дунаева добавила, что изменения произошли не только в сфере жилой, но и в аспекте коммерческой недвижимости.
«Сейчас это не просто бетонные коробки, как строили раньше, например, если посмотреть даже на бизнес-центры нулевых годов. Тогда были совершенно простые здания без каких-либо дополнительных инженерных, IT-систем, систем безопасности. Сейчас девелоперы очень часто заботятся и о так называемой зеленой энергии. И у нас в России начинают строить и склады, и офисы с использованием солнечных батарей. <…> Никому не нужны простые бетонные коробки», — сказала Наталья Дунаева.
Новшества в ЖК
Сегодня девелоперы стараются не просто строить дома, а создавать микрорайоны со всей необходимой инфраструктурой: от школ до благоустроенных территорий отдыха с бесплатным Wi-Fi.
Как отмечает коммерческий директор AVA Тамара Коломийцева, современные жилые комплексы, по сути, представляют собой небольшие населенные пункты. «Важно, чтобы здесь в шаговой доступности были условия для прогулок с детьми, их обучения и развития, медицинские центры и другая инфраструктура. Но не менее важна и атмосфера, которой будет наполнен жилой комплекс. Дворы, куда можно без опасений отпускать детей гулять по вечерам, потому что во всех зонах достаточное освещение, работает система видеонаблюдения», — сказала Тамара Коломийцева.
Как отметил директор по развитию ГК «ИНСИТИ» Сергей Анохин, в организации пространств микрорайонов сейчас наблюдается несколько тенденций. Одна из них — создание многофункциональных пространств, где жители могут найти все необходимое для комфортной жизни в пределах шаговой доступности.
«Это включает в себя коммерческую инфраструктуру (магазины, кафе, рестораны), социальные объекты (школы, детские сады, спортивные площадки), а также рекреационные зоны (парки, скверы)», — сказал Сергей Анохин.
Другой тенденцией, по его словам, является внедрение принципов «умного города», то есть использование современных технологий и цифровых решений для управления инфраструктурой и повышения качества жизни горожан.
«Это может включать в себя системы умного освещения, видеонаблюдения, автоматизированные системы сбора отходов и многое другое. Руководство застройщиков в создании инфраструктуры зависит от многих факторов, включая бюджет проекта, потребности целевой аудитории и местные условия», — отметил директор по развитию ГК «ИНСИТИ» Сергей Анохин.
При организациии пространств микрорайонов сейчас также предусматривают пешеходные зоны, велосипедные дорожки, аллеи, парки и скверы, отметил коммерческий директор ГК «Доннефтестрой» Андрей Инвияев.
«Застройщики предвосхищают потребности жителей, стремясь создать удобную инфраструктуру и учесть потребности людей для комфортного времяпрепровождения», — сказал он.
Доцент кафедры архитектурного и средового проектирования Академии архитектуры и искусства ЮФУ Андрей Дойницын добавил, что сегодня в жилых комплексах можно увидеть зоны Wi-Fi, лавочки с розетками для подключения мобильных гаджетов, «умные» системы видеонаблюдения.
«Сейчас застройщики соревнуются друг с другом в количестве различных концептуальных элементов, которые включены в благоустройство. Они понимают, что покупатель выбирает уже не просто квадратные метры, а сложные инфраструктурные нюансы, связанные с детскими комнатами, аниматорами, со спортивными площадками, с девизом «живем по соседству», качественным сбором мусора и др. Сейчас идет борьба за покупателя в этом направлении, а не просто в квадратных метрах», — отметил Андрей Дойницын.
Отдельное внимание, по словам управляющего директора компании LEPTA CAPITAL Натальи Дунаевой, застройщики уделяют парковочным пространствам.
«Дополнительно очень много кто думает про парковки. Делают парковки для велосипедов, самокатов, подземные парковки. Некоторые даже учитывают количество парковочных мест ввиду отпусков. <…> Рынок в этом направлении развивается», — сказала она.
В итоге благодаря усилиям девелоперов формируется «город в городе», отметил директор по продажам ЮФО СК DOGMA Алексей Смирнов.
«Это когда можно не выезжать из своего микрорайона. Проснуться, сходить на работу, пообедать, купить продукты, одежду, отдохнуть — и все это не покидая пределов жилого комплекса», — сказал Алексей Смирнов.
Подводные камни
В сфере комплексного развития территорий и инфраструктуры в микрорайонах существует ряд подводных камней. По словам директора по развитию ГК «ИНСИТИ» Сергея Анохина, один из основных — риск повышения стоимости квартир.
«Инвестиции в инфраструктуру и создание дополнительных удобств могут привести к увеличению затрат на строительство, что в конечном итоге отражается на цене жилья. Кроме того, существуют сложности с координацией различных заинтересованных сторон, таких как муниципальные власти, инвесторы и местные сообщества», — отметил он.
Еще одним подводным камнем, по мнению Сергея Анохина, является сложность прогнозирования спроса на определенные типы инфраструктуры.
«Например, если застройщик создает большое количество парковочных мест, а спрос на автомобили низкий, это может привести к неэффективному использованию ресурсов», — пояснил директор по развитию ГК «ИНСИТИ».
Заслуженный архитектор России Юрий Рысин добавил, что среди проблем КРТ можно выделить переуплотненность застройки и маломерность квартир.
«Есть примеры, когда в жилых домах чуть ли не 90% квартир — это однокомнатные и студии. Понятно, что будущее у этой застройки мрачное, потому что надо будет потом или объединять, или перепланировать квартиры для того, чтобы семьи могли жить с детьми. Иначе это будут просто мертвые дома, потому что жить в них через какое-то время будет просто некому. Спрос на маломерные квартиры сохранится, потому что их приобретают для студентов, молодых семей, у которых еще нет детей, может быть, для пожилых людей. Но не может быть массового количества квартир в таком формате. Поэтому это очень серьезный вызов. И у нас впереди проблемы, связанные с этим», — считает Юрий Рысин.
Заслуженный архитектор России также отметил проблему транспортной доступности новых жилых районов. По его мнению, застройщикам следует учитывать транспортную инфраструктуру не только в пределах жилого комплекса, но и вне его.
«Надо решать этот вопрос, реконструировать транспортную систему, строить многоуровневые развязки, расчищать кварталы старого города», — полагает Юрий Рысин.
Будущее КРТ
По мнению Андрея Дойницына, у механизма комплексной застройки территорий есть как положительные, так и отрицательные стороны.
«При любых обстоятельствах это лучше, чем точечная застройка. Насколько сейчас КРТ позволит предусмотреть моменты, связанные с расширением территории, энергетической емкостью, автомобильными возможностями, пропускной пешеходной способностью… Такое количество элементов подвластно либо очень крупным архитектурным бюро, либо проектным институтам. И то и другое в большинстве случаев у нас отсутствует. Будем смотреть на первые результаты и делать тогда уже выводы», — отметил Андрей Дойницын.
При этом другие эксперты придерживаются более оптимистичного мнения. Так, заслуженный архитектор России Юрий Рысин считает, что в будущем можно ожидать снижения этажности застройки, а коммерческий директор ГК «Доннефтестрой» Андрей Инвияев — что развитие механизма КРТ пойдет в направлении создания уникальных общественных пространств, где люди могут комфортно проводить время, поддерживать темп жизни и развиваться.
«Тренды в создании общих пространств будут связаны с учетом потребностей разных возрастных групп, использованием новейших технологий и поддержанием экологической устойчивости», — отметил Андрей Инвияев.
Директор по развитию ГК «ИНСИТИ» Сергей Анохин считает, что в ближайшие годы все большее внимание будут уделять устойчивому развитию и созданию благоприятных условий для жизни.
«Одним из ключевых трендов будет дальнейшее внедрение принципов «умного города». Это подразумевает использование данных и аналитики для оптимизации процессов управления городской инфраструктурой, повышения безопасности и эффективности использования ресурсов. Также ожидается рост интереса к созданию общественных пространств, которые способствуют взаимодействию и социализации жителей. Это могут быть открытые площади, парки, культурные центры и другие места, где люди могут проводить свободное время, общаться и участвовать в общественной жизни», — заключил эксперт.
Дарья Коробская