РБК Недвижимость со ссылкой на данные аналитиков «Яндекс недвижимости» и сервиса «Пульс продаж новостроек» сообщил о падении числа договоров долевого участия в июле на 50% в Краснодаре в сравнении с июнем. Аналитики связывали это с ужесточенными условиями программ льготных ипотек и увеличившейся ставкой ЦБ. Игроки рынка рассказали РБК Краснодар о том, как они стимулируют спрос покупателей на квартиры после 1 июля 2024 года и оценили их эффективность.
Прогнозируемый спад
Девелоперы Краснодарского края и Ростовской области подтверждают сокращение спроса на квартиры в новостройках. Руководитель отдела продаж ГК «Метрикс Development» Маргарита Лебедева назвала спад продаж в июле и августе предсказуемым. Аналитики AVA зафиксировали сокращение спроса на квартиры в ЖК компании на 40% в июле 2024 года в сравнении с июнем, рассказала коммерческий директор холдинга Тамара Коломийцева. В свою очередь, спад спроса в сравнении с июлем прошлого года составил 57,5%. Коломийцева согласилась с тем, что снижение продаж связано с завершением действия части льготных ипотечных программ, а также с ожиданием роста ключевой ставки.
«Ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов, в том числе для семей с детьми и IT-специалистов, привели к уменьшению количества потенциальных клиентов, и как следствие — к спаду продаж», — констатирует коммерческий директор AVA.
Однако она убеждена, что снижение спроса имеет временный характер. В обозримом будущем аналитики прогнозируют изменение ситуации за счет появления различных инструментов покупки недвижимости.
В ГК ТОЧНО отмечают, что спрос на квартиры в разрезе летних месяцев текущего года не изменился, но оказался ниже, чем летом 2023 года.
«Это, в первую очередь. связано с завершением в июле 2024 года льготных ипотечных программ с господдержкой. Также на снижение спроса сегодня оказывают влияние высокие ставки по банковским депозитам. Они становятся для клиентов более привлекательными инструментом инвестирования, стимулируя отложить покупку жилья», — подтвердил коммерческий директор девелопера ТОЧНО Алексей Некрасов.
Спрос на квартиры в июле 2024 года потерял около 70% в сравнении с показателем июля прошлого года, сообщил директор отдела маркетинга строительной компании «СРЕДАСТРОЙ» Владислав Ерошкин.
«Отменили господдержку, ужесточили условия по государственным программам, повысили ключевую ставку. А еще взлетели цены на стройматериалы, и, как следствие, подорожала стоимость квадратного метра. Ну, а спрос, как тонкий лед весной, просто трещит и ломается под этим весом», — сказал он.
В ГК «Доннефтестрой» считают, что факт отмены льготной ипотеки никак не сказывается на поведении покупателей в отношении выбора жилья. «Потребность к изменению жилищных условий остается прежней, меняется лишь порядок покупки квартиры в новых реалиях. Сегодня застройщики предлагают широкий выбор программ в качестве альтернативы льготной ипотеке», — сообщили в пресс-службе застройщика.
Импульсные разряды рынку
В настоящий момент рынок жилья находится в состоянии адаптации к новым условиям, при том крупные девелоперы достаточно быстро отреагировали на изменения конъюнктуры. В связи с тем, что ситуация в сфере ипотечного кредитования в России демонстрировала признаки нестабильности с прошлого года, застройщики успели подготовиться к переходному периоду, разработав собственные альтернативные механизмы стимулирования спроса. В AVA сообщили, что в первую очередь девелоперы пришли к обновленным ипотечным продуктам, разработанным совместно с банками-партнерами.
«Это краткосрочная субсидированная и траншевая ипотеки — программы с максимально комфортными условиями кредитования и низкими ставками из существующих на рынке, которые поддержат первичный рынок жилья и сгладят последствия отмены льготных программ», — рассказала Тамара Коломийцева. Такие условия позволяют клиентам «пережить» период высоких ставок, чтобы впоследствии сделать рефинансирование ипотечного кредита под более низкую, чем в момент подписания кредитного договора ставку.
Кроме того, девелоперы заинтересованные в поддержании спроса и текущих цен ввиду проектного финансирования, работают сегодня с клиентами на индивидуальных условиях, оценивая потребности и финансовые возможности покупателей, предлагают различные программы лояльности, сезонные акции и скидки.
«В связи с этим эксперты считают, что после периода адаптации рынок стабилизируется, а снижения стоимости жилья не ожидается», — сказала она.
ГК ТОЧНО также стимулируют спрос, предлагая семейную, субсидированную и траншевую ипотеку, а также варианты рассрочек с первоначальным взносом от 20% и остаточным платежом, который можно будет оформить в ипотеку, рассказал Алексей Некрасов. Застройщик рассчитывает, что к моменту сдачи домов в эксплуатацию в них останется не более 3% нераспроданных лотов.
«Сегодня локомотивом продаж являются льготные ипотечные программы, разработанные нами совместно с банками-партнерами, а также ипотека с субсидированной ставкой и некоторые виды рассрочек», — сообщил он.
«На сегодняшний день единственное, что остается, — это рассрочка и субсидированная ставка», — считает директор отдела маркетинга строительной компании «СРЕДАСТРОЙ» Владислав Ерошкин.
СК10 также использует скидочные предложения, программы рассрочки и финансовые продукты, которые позволяют снизить платеж для клиента, рассказала заместитель коммерческого директора застройщика Дарья Боковня. «Мы оперативно отслеживаем тенденции рынка и по мере возможности вводим новые финансовые инструменты. В сложившейся ситуации клиенты положительно реагируют на возможность снизить платеж по ипотеке или оформить квартиру в рассрочку», — сказала представитель девелопера.
В компании «Метрикс Development» отметили, что занимаются формированием акционных предложений для покупателей и ежемесячно корректируют их в зависимости от рыночной ситуации.
Объемы достанутся сильнейшим
Ввод мер стимулирования спроса на квартиры девелоперами является естественной реакцией бизнеса на падение спроса. Застройщики прибегают к маркетинговым приемам для скрытного снижения стоимости квартир, поясняет генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.
«Как только появились негативные тенденции, какие мы увидели в июле 2024 года, застройщики стали искать приемы обернуть снижение цены в оболочку маркетинга. Все это является скрытым способом снижения цены. <…> Это первая реакция на шок сокращения спроса. Если вы даете большую рассрочку, беспроцентную, то фактически это означает снижение цены», — рассказал Володько.
По мнению эксперта, это поможет привлечь покупателя в краткосрочном периоде, но только тех, которые уже ищут предложение на рынке.
«Застройщики конкурируют между собой за покупателя, который находится на рынке. Он просто придет к одному застройщику и не придет к другому. Это не вызовет рост числа покупателей, не привлечет тех, кто не собирался покупать квартиру. Это просто перераспределение спроса между разными застройщиками», — считает Володько.
По его мнению, скидки, акции и новые формы рассрочек не смогут кардинально поменять ситуацию на рынке недвижимости, поскольку для реализации больших объемов недвижимости большому числу покупателей нужны «адекватные рыночные справедливые ставки по ипотеке».
«Никакого рода схемы приобретения не способны компенсировать разницу между рыночной ставкой ипотеки и той, которая является приемлемой для покупателя на уровне хотя бы 10%. Эту разницу компенсировать сегодня сложно. Это гигантские деньги», — утверждает глава MACON.
Вместе с тем он признает, что к сегодняшнему дню не сложилось единого мнения о том, какие меры наиболее эффективны. «Многие девелоперы пытаются придумывать самые разные инструменты в надежде, что они сработают», продолжил он.
Володько прогнозирует, что меры стимулирования спроса будут актуальны в течение следующих шести месяцев.
«Но это будет лишь конкуренцией за тот малый объем спроса, который остался. Это перераспределение спроса между теми, кто более успешен, но это не способно кардинально нарастить количество покупателей на рынке», — сказал он.
По его мнению, рост спроса станет возможным после либерализации льготных ипотечных программ со стороны государства либо в случае снижения ключевой ставки ЦБ РФ, которая позволит сделать ипотеки доступными на рыночных условиях.
«Я допускаю, что до конца года мы увидим некие послабления. Условно, Минстрой РФ увидит, что спрос упал настолько, что это поставит под угрозу отрасль. Либо должна упасть ключевая ставка и ипотека станет доступной на рыночных условиях. Есть призрачная надежда, что это может произойти во втором полугодии 2025 года. В ином случае, рынку придется рассчитывать на период охлаждения в течение ближайшего года», — заключил Илья Володько.
Источник: РБК Краснодар