Покупка квартиры — одно из самых значительных финансовых решений в жизни человека. Девелоперы рассказали «Деловой газете. Юг» о том, какие ключевые аспекты помогут приобрести квартиру по выгодной цене, стоит ли ожидать снижения цен на недвижимость в будущем и в чем заключается преимущество инвестиций в жилье на начальной стадии строительства.
Рассрочка, ремонт и локация
По словам руководителя отдела продаж ЖК «Патрики» ГК ТОЧНО Лилии Еремеенко, до 1 июля 2024 года основным драйвером покупки квартир были ипотечные программы с господдержкой и сниженной процентной ставкой. Несмотря на их завершение, сегодня для покупателей все равно остаются доступны ряд программ, разработанных банками совместно с девелоперами, которые позволяют приобрести недвижимость по выгодной цене.
Лилия Еремеенко добавила, что перед принятием решения о покупке квартиры имеет смысл внимательно изучить все действующие программы. «Альтернативой ипотеке может стать рассрочка от застройщика. Данный инструмент сейчас очень популярен ввиду ограниченных предложений на ипотечном рынке. Часто застройщики предлагают беспроцентную рассрочку или рассрочку с низкой процентной ставкой до завершения строительства дома. Основным преимуществом этой программы является более выгодная итоговая цена квартиры. При этом не требуется обязательное страхование недвижимости, поскольку покупатель полностью оплачивает стоимость жилья до завершения стройки», — пояснила Лилия Еремеенко.
Коммерческий директор AVA Тамара Коломийцева отметила, что в период в январе-сентябре 2024 года общая доля такой рассрочки от всех продаж составила 6,7%. Она добавила, что наиболее востребован данный инструмент при покупке жилья в прибрежном кластере.
«В Сочи около 8,9% от общего объема сделок занимает рассрочка. В Краснодаре удельный вес ниже, он составил 5,9%. В сравнении с 2023 годом зафиксирована положительная динамика на 4,1 п.п. — за прошлый год общая доля сделок с использованием рассрочки составила 2,6%», — сообщила Тамара Коломийцева.
Она добавила, что еще одним вариантом экономии является приобретение жилья в качественном объекте в развивающемся районе, где в среднесрочной перспективе будет идти процесс облагораживания территории. Это позволит сэкономить, при этом в будущем покупатель получит качественную инфраструктуру вокруг дома.
«Если же качество среды и самого проекта является определяющим фактором выбора, можно приобрести квартиру в центре города в жилом комплексе бизнес-класса, выбрав сложную неликвидную планировку, не видовую квартиру на старте продаж, в дальнейшем компенсировав недостатки конфигурации дизайнерскими решениями», — добавила Тамара Коломийцева.
Еще одним способом сэкономить, по словам коммерческого директора СК «Семья» Ангелины Радько, является покупка квартиры с ремонтом от застройщика.
«Покупатели жилья смогут включить стоимость ремонта в платеж по ипотеке, что очень удобно. Как известно, ставки по потребительским кредитам, которые чаще всего берут на ремонт, почти вдвое выше ипотечных ставок, выгода здесь очевидна. К тому же нет надобности тратить время и силы на покупку стройматериалов, останется только выбрать мебель — и квартира полностью обустроена и готова к переезду», — сказала Ангелина Радько.
Старт продаж
Кроме акций и скидок от застройщика, экономию может обеспечить покупка квартиры на начальном этапе строительства. Как отметила коммерческий директор AVA Тамара Коломийцева, на старте продаж девелоперы предлагают самые выгодные цены, а также различные варианты планировочных решений и конфигураций квартир.
Руководитель отдела продаж ЖК «Патрики» ГК ТОЧНО Лилия Еремеенко подтвердила, что на начальном этапе строительства девелоперы запускают продажи по наиболее привлекательной стартовой цене, и самый большой пул квартир продается именно в этот период.
«К моменту завершения строительства обычно остаются нераспроданными единичные лоты с менее интересными характеристиками и по высоким ценам. Поэтому если клиент хочет выбрать квартиру по своим критериям и по максимально выгодной стоимости, а не из оставшихся предложений, то имеет смысл искать подходящие варианты именно на старте продаж», — подчеркнула Лилия Еремеенко.
В целом, по словам руководителя отдела продаж ЖК «Патрики» ГК ТОЧНО, стоимость жилья наиболее выгодна по сравнению с уже завершенными объектами на начальной, «котлованной» стадии.
«В этом периоде цены на квартиры ниже, а выбор гораздо шире. По мере строительства цены на жилье растут, потому что улучшается привлекательность локации и потребительские свойства недвижимости. К моменту сдачи объекта в эксплуатацию разница между стартовой и финальной ценой существенно увеличивается», — отметила Лилия Еремеенко.
Коммерческий директор СК «Семья» Ангелина Радько добавила, что стоимость квартир в целом возрастает по мере приближения дома к вводу в эксплуатацию.
«Однако сейчас разница измеряется в процентах, а не в разах, как это было несколько лет назад. Это связано с тем, что с самого начала проекта застройщик берет деньги на строительство в банке, за которые он платит проценты. Девелопер просто не может себе позволить демпинговать на старте, поскольку это негативно скажется на выполнении финансовой модели проекта», — пояснила Ангелина Радько.
Руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Лендекс» Сергей Ткаченко отметил, что после введения проектного финансирования у застройщиков нет необходимости давать большой дисконт на старте продаж, так как строительство полностью профинансировано банком. При этом у застройщиков есть планы по наполнению эскроу-счетов, согласованные с банком.
«От наполнения эскроу-счетов зависит ставка проектного финансирования. Высокий спрос последних лет позволил наполнить эскроу-счета игрокам с портфелем проектов, которые сейчас находятся в высокой и средней стадиях готовности. Эти факторы позволяют держать цены. Новым проектам, вышедшим на рынок после пересмотра условий по льготным программам, также нужно выполнять планы продаж. Поэтому, по моему мнению, в отдельных случаях можно рассчитывать на хороший дисконт при старте продаж», — сказал Сергей Ткаченко.
Время покупки квартиры
Несмотря на текущую ситуацию в банковской сфере, а также отмену многих льготных ипотечных программ, участники рынка рекомендуют не откладывать покупку квартиры и не ждать снижения цен.
«Если рассматривать рынок недвижимости на длительном временном интервале, то можно заметить, что цены на жилье обычно не снижаются, особенно в крупных городах и курортных зонах России, где спрос всегда достаточно высокий, а интересных локаций для застройки остается все меньше», — отметила руководитель отдела продаж ЖК «Патрики» ГК ТОЧНО Лилии Еремеенко.
Коммерческий директор AVA Тамара Коломийцева подтвердила, что предпосылок для существенного снижения стоимости жилья нет. При этом ликвидные квартиры в хорошей локации с каждым годом только дорожают и быстро продаются.
«Поэтому ждать снижения цен и ипотечных ставок не стоит. Тем более что крупные девелоперы сегодня ведут более гибкую ценовую политику, работают с клиентами на индивидуальных условиях, учитывая потребности и финансовые возможности покупателей, предлагают собственные инструменты покупки, позволяющие приобрести квартиру в новостройке на выгодных условиях. Различные программы лояльности, сезонные акции и скидки не только подогревают интерес покупателей, но и позволяют сэкономить», — отметила Тамара Коломийцева.
При приобретении жилья с привлечением ипотечных средств эксперт рекомендует определиться с верхней границей бюджета.
«Прежде чем подбирать вариант, рассчитайте свои финансовые ресурсы, учитывая ежемесячные платежи и кредитные обязательства. Стоит отметить, что предыдущие два года были периодом с идеально низкими ставками и комфортными условиями, однако в ближайшее время таких условий не будет, поэтому тем, кто готов к покупке квартиры в текущей ситуации, не стоит откладывать», — заключила коммерческий директор AVA.
Дарья Коробская