Сговор между покупателем и продавцом о снижении цены представляет собой «серую» бухгалтерию, полную рисков и подводных камней. Несмотря на то, что такая практика встречается довольно часто, эксперты настоятельно не рекомендуют использовать ее при покупке и продаже недвижимости.
При продаже недвижимости продавцы часто предлагают покупателям указать в договоре купли-продажи (ДКП) не полную стоимость жилья, а часть суммы. Остальная сумма оформляется через дополнительное соглашение о «неотделимых улучшениях», что подразумевает капитальный ремонт или реконструкцию. В некоторых случаях покупатели также могут быть заинтересованы в такой схеме.
«Деловая газета.Юг» на основе материала «Объясняем.рф», рассказывает, почему может возникнуть необходимость занижать стоимость недвижимости в договоре и какие риски следует учитывать.
Преимущества занижения стоимости
При применении этого метода покупатель осуществляет платеж за недвижимость через банковскую ячейку. Процесс передачи и приема денежных средств подтверждается расписками продавца: одна на сумму, указанную в договоре купли-продажи (ДКП), а другая — на оставшуюся разницу.
В Росреестр для государственной регистрации сделки передается только сам договор купли-продажи, а это означает, что дополнительное соглашение остается неофициальным и не считается юридически оформленным. С юридической точки зрения это выглядит так, будто одна сторона предоставляет другой заем, а вторая подтверждает это распиской или договором займа.
Такая схема позволяет продавцу снизить налог на доход от продажи недвижимости. Налог необходимо уплачивать, если собственник владеет жильем менее 5 лет (в некоторых случаях срок может быть сокращен до 3 лет). При этом доход рассчитывается только на основе суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Важно помнить, что занижать стоимость в договоре купли-продажи не имеет смысла, если она ниже 70% от кадастровой стоимости, указанной в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В таком случае налоговая база все равно будет определяться как 70% от кадастровой стоимости.
Аналогично, если в договоре не указана цена (например, при безвозмездной передаче имущества), продавец не получает доход и освобождается от уплаты налога. Однако НДФЛ будет взиматься с получателя такого «дорогостоящего подарка» по ставке 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.
Также можно провести сделку без прибыли и не платить налога, если недвижимость продается по той же цене, по которой была куплена. Тем не менее, учитывая стремительный подъем стоимости, для владельцев это может стать невыгодным вариантом. Они не только лишаются финансов, но и упускают возможность рационально инвестировать полученные средства в приобретение нового жилья. Разница между доходом от продажи и стоимостью нового дома может оказаться весьма значительной.
Для покупателя схема с занижением стоимости позволяет скрыть свои доходы. Согласно Гражданскому кодексу, при сделках, в которых цена товара занижается, действует принцип свободы договора. Продавец вправе указывать любую сумму в основном договоре и заключать дополнительные соглашения с покупателем. Также законно подтверждать окончательный расчет расписками.
Тем не менее, если возникнет спор, суд станет опираться исключительно на сумму, указанную в договоре купли-продажи, зарегистрированном в Росреестре. Это может создать серьезные проблемы для обеих сторон сделки.
Риски для покупателя
Покупатель сталкивается с серьезными рисками, поскольку суд может не признать его добросовестным из-за сознательного сговора с продавцом. В случае спора закон позволит вернуть лишь часть уплаченной по договору купли-продажи суммы, а не все средства. Дополнительные соглашения и расписки, скорее всего, не будут учтены.
Встречаются случаи, когда суды вставали на сторону покупателей и обязывали продавцов вернуть деньги по распискам, однако такие решения остаются исключением. Кроме того, если сделка признается недействительной, покупателю придется вернуть квартиру. Существует несколько причин, по которым могут возникнуть судебные разбирательства:
— Член семьи предыдущего владельца, отказавшийся от приватизации, получает право на пожизненное проживание;
— Покупатель не знал о супруге собственника, не указанном в паспорте, и не получил его согласия на сделку;
— Сделка нарушает права несовершеннолетних;
— Предыдущий владелец унаследовал недвижимость, но другие родственники, которые раньше не знали о наследстве, заявляют о своих правах на нее.
Все сделки с крупным имуществом за последние три года тщательно проверяются при оформлении банкротства физических лиц. Если возникнут подозрения, что жилье было продано с целью сокрытия активов, сделка может быть признана недействительной. Цена ниже рыночной стоимости станет дополнительным доказательством злого умысла, особенно если договор купли-продажи заключен между родственниками.
Покупателю также придется взаимодействовать с Федеральной налоговой службой (ФНС), продавца заподозрят в уклонении от уплаты налогов.
Помимо уже упомянутых рисков, у покупателя возникает еще одна сложность. Имущественный налоговый вычет можно оформить только на полную стоимость жилья, которая определяется суммой, указанной в договоре купли-продажи. Если в ДКП указана цена ниже 2 млн рублей (максимальная сумма для вычета), покупатель сможет вернуть меньше налога на доходы физических лиц (НДФЛ), чем мог бы.
Если цена в договоре занижена и подписано дополнительное соглашение, покупатель, вероятно, не сможет воспользоваться государственными жилищными субсидиями и выплатами, предусмотренными для ипотеки. Это автоматически исключает такие возможности, как военная ипотека или использование средств материнского капитала. Государственные органы не принимают договоры, в которых цена разделена на две части, одна из которых является доплатой за «неотделимые улучшения».
Если позже потребуется продать недвижимость раньше, чем через 3-5 лет, снова возникнет проблема с налогами. Разница между заниженной ценой в договоре и действительной стоимостью квартиры или дома при последующей продаже может быть значительной. В результате формально собственник получит высокий доход и будет обязан уплатить соответствующий НДФЛ. Попытка продать недвижимость по цене покупки, чтобы полностью избежать уплаты налога, в этой ситуации становится нецелесообразной.
Риски для продавца
Основная угроза заключается в необходимости использования банковской ячейки для передачи денег. В стандартной ситуации продавец арендует ее у покупателя, который в присутствии продавца помещает туда всю сумму: как часть по договору купли-продажи, так и остаток по дополнительному соглашению. Предполагается, что средства можно будет забрать только после регистрации перехода права собственности в Росреестре. Однако иногда срок аренды ячейки истекает раньше, что создает возможности для мошенничества.
После окончания аренды покупатель получает доступ к содержимому ячейки. У него также есть подписанный продавцом договор купли-продажи с заниженной ценой. В этот момент недобросовестный покупатель может обратиться в суд с требованием зарегистрировать право собственности, оплатив лишь сумму, указанную в ДКП. Поскольку дополнительное соглашение не передается в Росреестр и не фиксируется, оно фактически не имеет юридической силы.
Вместо банковской ячейки можно использовать аккредитив в банке или депозит у нотариуса. Оба этих варианта могут привлечь внимание к заниженной стоимости в договоре купли-продажи и возможному уклонению от налогов. Росреестр имеет право отклонить регистрацию сделки, когда в договоре и банковской закладной указаны различные суммы.
После того как сделка по покупке объекта недвижимости завершена, новый владелец может оспаривать дополнительное соглашение и обратиться к продавцу с требованием возврата денег за «неотделимые улучшения». Достаточно предоставить доказательства, указывающие на отсутствие интереса новых владельцев к этим улучшениям или на их невостребованность.
Наихудший сценарий для продавца, который занизил цену недвижимости при сделке —возникновение подозрений у Федеральной налоговой службы (ФНС) о возможном уклонении от уплаты налогов. Чем больше отклонение между заявленной стоимостью и средней рыночной ценой, тем больше вероятность риска. Специалисты в области права настоятельно советуют, чтобы это отклонение не превышало 20%.
Источники информации
Налоговая служба может обратить внимание на информацию из двух источников:
— Кредитный договор покупателя, который хочет получить имущественный вычет;
— Банк, который уведомил Росфинмониторинг о сделке с суммой свыше 3 млн рублей.
Федеральная налоговая служба после проверки может увеличить сумму НДФЛ, которую необходимо уплатить, и применить штрафные санкции в диапазоне 20-40% от недоплаченной суммы. Это только часть последствий: если объем налоговых уклонений превышает 2,7 млн рублей, то это считается уголовно наказуемым деянием, за которое предусмотрено лишение свободы на срок до 12 месяцев. При неуплате налогов в особо крупных размерах, начиная с 13,5 млн рублей, максимальный срок заключения составляет три года. Повторные нарушения налогового законодательства могут повлечь за собой штрафы до 300 тыс. рублей или эквивалент дохода за два года, а также принудительные работы, арест или лишение свободы на срок до года.
Законные способы уменьшения налогов
Избежать уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилья возможно в следующих случаях:
— если с момента приобретения квартиры прошло больше трех лет, и она является единственным местом проживания;
— если второе жилье было куплено более пяти лет назад;
— если наследство было получено не менее трех лет назад;
— если продавец является пенсионером, инвалидом, ветераном боевых действий или пользуется другими льготами;
— если продавец — родитель двоих и более детей, приобретающий более просторное жилье;
— если квартира была продана по цене, равной или меньшей стоимости ее покупки.
В случае необходимости уплаты налога, важно учитывать стоимость приобретения недвижимости и иметь возможность ее документально подтвердить. Это поможет значительно снизить налогооблагаемую сумму.
Кристина Бочарова