Директор «ИНСИТИ девелопмент» Артем Кислица рассказал в интервью «Деловой газете. Юг», как увеличение ключевой ставки и изменение условий льготной ипотеки сказались на рынке недвижимости, какое жилье сейчас наиболее востребовано и как он видит развитие рынка в ближайшие годы.
— Рынок недвижимости в 2024 году претерпел изменения из-за роста ключевой ставки и корректировки условий льготной ипотеки. Как бы вы оценили текущее положение рынка недвижимости в Краснодарском крае? Насколько сильно эти факторы повлияли на юг страны по сравнению с другими регионами?
— Текущая ситуация на рынке недвижимости Краснодарского края отражает общие экономические тренды, но имеет свои особенности. Рост ключевой ставки Центробанка и последующее ужесточение условий льготной ипотеки, конечно же, оказали давление на сегмент массового жилья. Это привело к увеличению темпов продаж в первом полугодии 2024 года на 15%, чего нельзя сказать о конце года, который не настолько порадовал южных девелоперов.
Однако Краснодарский край сохраняет относительно высокий уровень покупательской активности благодаря ряду факторов. Во-первых, продолжающаяся внутренняя миграция из северных и центральных областей России поддерживает спрос на жилье. Во-вторых, наличие уникальных природных ресурсов и развивающейся курортной зоны делает этот регион привлекательным для инвестиций даже в период экономической нестабильности.
Так, по итогам 2024 года объем ввода нового жилья в Краснодарском крае непосредственно компанией «ИНСИТИ девелопмент» составил 237 тыс. квадратных метров, что на 70% выше показателей предыдущего года. Это свидетельствует о том, что строительный сектор продолжает развиваться, несмотря на возникающие сложности.
Считаю, что южный рынок недвижимости оказался менее уязвимым перед макроэкономическими изменениями по сравнению с центральной частью России, но нельзя отрицать влияние общих тенденций и на региональный рынок.
— Как изменились предпочтения покупателей недвижимости на юге за последний год? Что, по-вашему, оказывает основное воздействие на спрос и предложение в строительстве сегодня?
— За последние 12 месяцев произошли значительные изменения в структуре спроса на рынке недвижимости Южного федерального округа. Одним из ключевых трендов стало увеличение интереса к компактным квартирам площадью до 50 квадратных метров, что связано с ростом стоимости квадратного метра и снижением доступности ипотечных кредитов. По данным наших исследований, доля таких объектов в общем объеме сделок увеличилась на 12%.
Наблюдается повышение спроса на загородные дома и таунхаусы, что обусловлено стремлением людей к улучшению качества жизни. Такой тренд возник после пандемии COVID-19 и сохраняет свою актуальность по сей день. Количество запросов на покупку индивидуальных домов в пригородах Краснодара, как, например, в нашем мультиформатном жилом микрорайоне Новая Елизаветка, выросло на 18% по сравнению с предыдущим годом.
Наибольшее влияние на текущие спрос и предложение в строительной отрасли Кубани оказывают следующие факторы. Первый — инфляционные ожидания. Рост инфляции усилил осторожность потребителей при принятии решений о покупке недвижимости. Люди предпочитают откладывать крупные покупки до стабилизации экономической ситуации.
Второй — доступность кредитных средств. Ужесточение условий кредитования и повышение процентных ставок сделали ипотеку менее доступной для многих потенциальных покупателей. Это особенно заметно в сегменте массового жилья, где большинство сделок ранее заключалось с привлечением заемных средств.
И третий — господдержка. Несмотря на сокращение объемов государственной помощи в рамках программ льготной ипотеки, она все еще играет важную роль в поддержании спроса. Введение новых мер стимулирования, таких как субсидии на строительство доступного жилья, может способствовать оживлению рынка.
Таким образом, предпочтения покупателей смещаются в сторону более рациональных и экономически обоснованных решений, что отражается в изменении структуры предложения со стороны строительных компаний. Квартиры обоснованно подорожали, что тоже не способствует увеличению роста продаж.
— Как строительная отрасль адаптируется к новым экономическим условиям и изменению спроса? Какие инновации и современные методы строительства могут повысить эффективность и качество проектов?
— Адаптация к новым реалиям требует от строительных компаний гибкости и внедрения инновационных подходов. В условиях ограниченного доступа к кредитным ресурсам и снижения покупательной способности населения особое значение приобретают стратегии оптимизации затрат и повышения производительности труда.
Основное направление — цифровизация процесса строительства. По опыту «ИНСИТИ девелопмент» скажу, что внедрение BIM-технологий позволило нам значительно сократить сроки проектирования и строительства, уменьшить количество ошибок и улучшить координацию между различными участниками проекта. По нашим оценкам, использование BIM-систем уже позволило снизить затраты на проектирование на 20–30%.
Немаловажным фактором выступают и энергоэффективные материалы и технологии. Повышение требований к энергоэффективности зданий стимулирует использование современных теплоизоляционных материалов, систем отопления и вентиляции с низким энергопотреблением. Это помогает снизить операционные расходы на содержание здания и сделать его более привлекательным для покупателя.
— Какие ключевые риски существуют для строительного сектора в текущей экономической ситуации? Как застройщикам удается справляться с этими вызовами?
— В настоящее время строительный сектор сталкивается с несколькими основными рисками, которые требуют внимательного управления. Первый — это рост цен на стройматериалы. Колебания рынков сырья и инфляция приводят к увеличению себестоимости строительства. Особенно остро эта проблема ощущается в сегменте массовых застроек, где маржинальность проектов уже изначально находится на невысоком уровне.
Второй отрицательный фактор — трудности с финансированием. Ограниченный доступ к банковским кредитам и высокая стоимость заемных средств затрудняют реализацию крупных проектов. Застройщики вынуждены искать альтернативные источники финансирования и разрабатывать собственные программы лояльности для клиентов, такие как беспроцентная рассрочка.
Отмечу и нестабильность спроса: изменчивость потребительских настроений и снижение платежеспособности населения создают неопределенность в отношении продаж.
Для минимизации этих рисков наша компания применяет различные стратегии. В их числе — долгосрочное планирование и управление запасами. К примеру, заключение контрактов с поставщиками на длительный срок позволяет зафиксировать цены и избежать резких скачков затрат. Оптимизация логистических цепочек также помогает снизить издержки.
Также активно используем цифровые платформы: онлайн-продажи и маркетинговые кампании помогают привлекать клиентов даже в условиях ограниченных возможностей для личных встреч и демонстраций объектов.
Для повышения прозрачности и доверия развиваем программы лояльности и предоставление гарантий. Это способствует укреплению доверия со стороны покупателей.
Делаем фокус на инновации. Инвестиции в современные технологии и улучшение качества строительства повышают конкурентные преимущества нашей компании и делают продукт более привлекательным для потребителей.
Таким образом, успешная адаптация к текущим экономическим условиям требует комплексного подхода, включающего как финансовые, так и технологические аспекты управления бизнесом.
— Каким вы видите будущее рынка недвижимости на ближайшие 5–10 лет? Какие тенденции ожидаются на юге? Что останется неизменным, а что изменится радикально?
— Прогнозируя развитие рынка недвижимости в Южном федеральном округе, я отмечу несколько ключевых факторов. В первую очередь продолжающийся рост урбанизации. Несмотря на тренд на загородное жилье, города остаются основными центрами притяжения рабочей силы и инвестиций. Ожидается, что население крупных городов, таких как Краснодар, Ростов-на-Дону и Сочи, продолжит расти, что создаст дополнительный спрос на жилую и коммерческую недвижимость.
Развитие инфраструктуры также имеет значение. Государственные программы по развитию транспортной и социальной инфраструктуры, такие как строительство новых дорог, торговых центров и школ, будут способствовать росту привлекательности южных регионов для проживания и ведения бизнеса. Что касается транспортной доступности другого микрорайона, там мы уже ввели в эксплуатацию дорогу — дублер улицы 1 Мая. Завершено строительство дороги на одном из участков улицы имени Кирилла Россинского. Начали проектирование трамвайной ветки в сторону поселка Индустриального.
Логично ожидать дальнейшего увеличения доли ИЖС в общем объеме строящегося жилья. Этот тренд обусловлен желанием людей иметь собственный дом с участком земли, а также возможностью использовать государственные программы поддержки.
Продолжится активное внедрение цифровых технологий в строительство и эксплуатацию зданий. Это касается как автоматизации производственных процессов, так и создания «умных» домов, оснащенных системами управления энергопотреблением, безопасностью и комфортом.
Привлекательность юга России для внутренних мигрантов и туристов сохранит высокий уровень спроса на недвижимость в курортных зонах. При этом государственное регулирование и поддержка строительной отрасли будут играть ключевую роль в обеспечении стабильности рынка. Рынок недвижимости ЮФО продолжит развиваться, адаптируясь к новым экономическим и социальным условиям.
https://www.incitystroy.ru/
Микрорайон «Новая Елизаветка» 2. Застройщик ООО «ООО СЗ «ИНСИТИ» с проектной декларацией можно ознакомиться на сайте https://наш.дом.рф