В России с октября 2024 года ключевая ставка остается на уровне 21%, что делает покупку жилья в ипотеку менее привлекательной. Однако в Краснодарском крае продолжает сохраняться высокий интерес к курортной недвижимости. Эксперты отмечают устойчивость этого сектора к изменениям ключевой ставки. Участники рынка рассказали «Деловой газете.Юг», что позволяет курортной недвижимости сохранять популярность, стоит ли ожидать снижения цен на квартиры у моря и изменится ли количество проектов застройщиков на Черноморском побережье.
Остается востребованной
Как отметил основатель девелопера BRAVO Аркадий Погосян, на юге страны, несмотря на некоторое уменьшение покупательской активности, сохраняется высокий интерес к курортной недвижимости, а цены продолжают расти, но не такими быстрыми темпами, как ранее.
«Рынок недвижимости черноморского побережья менее чувствителен к изменениям ключевой ставки, поскольку здесь присутствует значительная клиентская база, готовая приобретать объекты за собственные средства. Те, кто рассматривает долгосрочные инвестиции и хочет сохранить средства, отдают предпочтение недвижимости, в первую очередь квартирам на юге. И, с учетом текущей ситуации в мире, изменений в предпочтениях покупателей не прогнозируется», — сказал Погосян.
Аналогичного мнения придерживается и президент Российской гильдии риэлторов Артемий Шурыгин. По его словам, в условиях недоступности ипотеки существенное падение уровня спроса проявилось на всех сегментах рынка, но все же в меньшей степени в курортной недвижимости. При этом спрос перетекает на новые курортные зоны.
«Наблюдаем переориентацию спроса на более доступные курортные зоны. Например, покупатели чаще рассматривают курорты Азовского моря или Республики Крым, где квадратный метр на 20–30% дешевле. Продолжает смещаться фокус и на малогабаритное жилье. Наибольшим спросом будут пользоваться студии по 22–25 кв. метров и небольшие «однушки» — 35–40 кв. метров», — сказал Шурыгин.
Второй фокус, как отметил эксперт, наоборот сконцентрирован на более высоких сегментах курортной недвижимости, где целевая аудитория менее зависима от заемных средств.
«В целом этот сегмент рынка продолжает оставаться востребованным и инвестиционно привлекательным», — сказал президент Российской гильдии риэлторов.
В целом, по наблюдению эксперта Кубанской палаты недвижимости Ольги Долгополовой, курортную недвижимость чаще всего приобретали предприниматели, однако сейчас спрос на инвестиционную недвижимость может сократиться из-за дорогих кредитов.
Причины активности — растущие цены
По словам основателя девелопера BRAVO, к концу 2024 года, после периода стагнации, рынок курортной недвижимости Юга адаптировался к новым реалиям и продемонстрировал динамику роста. По его мнению, это связано с введением с 1 января 2025 года ипотечного стандарта и повышением цен с начала нового года в некоторых проектах, а также завершением некоторых акций от застройщиков.
«Другим ключевым фактором активности покупателей является обеспечение надежности вложений под влиянием высокой инфляции. С инвестиционной точки зрения курортная недвижимость остается одним из самых стабильных и безопасных активов, несмотря на увеличение ставки и замедление роста стоимости жилья», — сказал Аркадий Погосян.
Он добавил, что при высокой ключевой ставке банки предлагают высокодоходный депозит по вкладам — до 24% годовых, что кажется выгодным. Однако, по мнению Погосяна, хранение денежных средств в квадратных метрах надежнее для сбережений.
«Недвижимость растет в цене постоянно, тогда как уровень процента по вкладам зависит от ключевой ставки. Так, в последние 4 года цены на жилье на юге росли стремительно. В 2023 году в южных городах рост средней стоимости «квадрата» в новостройках составил 21-29%. В 2024 цены стабилизировались, показав при этом рост на 10%, даже несмотря на ситуацию в банковской сфере», — сказал основатель девелопера BRAVO.
Как отметил Аркадий Погосян, к изменению ключевой ставки чувствительны все отрасли: дорожают строительные, горюче-смазочные материалы, что также оказывает влияние на итоговую стоимость жилья. При сохранении тенденции к ужесточению денежно-кредитной политики могут дополнительно вырасти затраты застройщиков на строительные материалы, логистику и рабочую силу, и это тоже будет способствовать увеличению цен.
Президент Российской гильдии риэлторов Артемий Шурыгин отметил, что в целом на рынке сейчас наблюдают разнонаправленные тренды. Так, с одной стороны, есть высокая ключевая ставка, повлекшая снижение спроса, с другой — есть инфляция, ограниченность доступного предложения в некоторых локациях, удорожания себестоимости строительства, в том числе рабочей силы.
«Все это не дает ценам проседать, напротив наблюдается корректировка вверх в диапазоне 2-10% по отдельным проектам и лотам, рост не выше уровня инфляции. А если учесть, что целевая аудитория курортной недвижимости менее зависима от условий по ипотеке, то все условия для роста цен сохраняются. В долгосрочной перспективе курортная недвижимость продолжит дорожать. По оценкам экспертов Российской гильдии риэлторов в ближайшие 5–10 лет ожидается ежегодный рост цен в ключевых локациях на 7–12%», — сказал Артемий Шурыгин.
Эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова отметила, что в целом, чтобы отследить ценообразование, важно обратить внимание на то, когда и при каких условиях человек приобретал недвижимость, которую сейчас выставляет на продажу.
«Например, если речь идет о застройщике, то банк, который финансирует проект, диктует определенный уровень цен. Застройщик физически не может продавать объекты дешевле установленного минимума. Да, он может проводить акции, но это не значит, что цены снизятся кардинально. Застройщики строят не на свои деньги, а на средства банков, которые, в свою очередь, имеют свои требования к прибыли. Поэтому ожидать, что цены резко упадут, не стоит. Если кто-то ждет, что рынок рухнет — этого не произойдет», — сказала эксперт.
Что касается собственников — физических лиц или инвесторов, которые перепродают недвижимость, здесь ситуация может быть иной — там можно ожидать небольших уступок, считает Ольга Долгополова.
Сокращение проектов
По мнению президента Российской гильдии риэлторов, в текущих условиях сильные девелоперы сохранят свой интерес к побережью Краснодарского края. Артемий Шурыгин отметил, что в сравнении с ситуацией в других регионах Черноморское побережье остается привлекательным для строительного сектора, особенно для премиального сегмента, где снижение спроса не наблюдается.
«Вместе с тем, по нашим оценкам, объемы ввода жилья стандарт-класса в ближайший год могут снизится на 20-25%. Это связано с низкой доступностью ипотеки для покупателей и высокими процентными ставками на кредиты для строительства», — сказал он.
В целом же общий прогноз на ближайшие 2-3 года связан с вероятным сокращением темпов строительства, отметил основатель девелопера BRAVO Аркадий Погосян. Так, если 2025 год пройдет комфортно с точки зрения объемов, так как быстро остановить процесс в отрасли не получится из-за ее консервативности, то уже в 2026-2027 годах, вероятно, произойдет корректировка предложения — застройщики будут откладывать вывод новых продуктов на рынок в связи с сокращением покупательского спроса.
«При этом ситуация будет неоднородна по регионам. Например, в городах, где реализуются государственные программы в рамках развития локаций и поддержки определенных категорий населения, будет продолжена или начнется активная массовая застройка с акцентом на эконом- и комфорт-класс. Кроме того, Краснодарский край продолжает привлекать частные инвестиции, в рамках которых будут стартовать новые проекты. Часть из них анонсируют уже в первом полугодии 2025 года», — заключил Погосян.
Дарья Коробская