Средний бюджет покупки недвижимости на первичном рынке Сочи в мае 2026 года достиг 31,5 млн рублей, что на 6,1% больше, чем годом ранее, сообщал РБК Краснодар в со ссылкой на данные платформы bnMAP.pro. При этом 60% покупателей рассматривают такую покупку как инвестицию и возможность сохранить капитал.
По оценке экспертов, доходность некоторых объектов при благоприятной загрузке может достигать 45%, поскольку в Сочи ежегодно фиксируют высокий турпоток, рост стоимости объектов и развитие инфраструктуры. Девелоперы проанализировали районы Сочи с точки зрения перспектив инвестиционной привлекательности и окупаемости.
Привлекательный для туристов
Курортные города привлекают инвесторов возможностью сдачи объектов путешественникам, однако для окупаемости нужен высокий турпоток. Как отметила коммерческий директор Parade Development Тамара Коломийцева, на Кубани данный показатель выше всего в Сочи: в 2025 году город посетило около 8 млн человек, в то время как близлежащий Геленджик – 4,3 млн человек.
По данным «Отелло», Краснодарский край стал лидером среди популярных направлений для путешествий летом 2026 года, средний чек за ночь составил 9,1 тыс. рублей. В частности, в самом регионе в топ по популярности вошли Сириус и Сочи, включая микрорайон Адлер и село Эстосадок.
В городе развивают инфраструктуру для отдыхающих: летом 2026 года гостей будут принимать более 180 пляжей, в том числе 11 новых территорий в Лазаревском и Хостинском районах. При этом на самих пляжах также ведут работы по благоустройству.
При этом туристы приезжают в Сочи круглый год: после лета наступает бархатный сезон, а зимой отдыхающие останавливаются в горном кластере, поскольку открывается горнолыжный сезон. По данным мэрии, в 2025 году в городе средства размещения на период сентября-октября были забронированы на 90%, а за первые 2 месяца 2026 года средняя загрузка отелей и санаториев составила 68%.
Высокий спрос на предстоящий сезон подтверждают и данные о билетах на поезда. Как сообщала пресс-служба Ассоциации туроператоров России (АТОР), на середину мая туристы раскупили билеты на южные поезда на лето на 90%. Так, на поездах из Москвы в Сочи, которые запланированы на первую половину июля, было свободно около 5% мест.
По данным «Городского риэторского центра» Сочи, инвестиции в недвижимость в городе в 2026 году сохраняют спрос, в том числе за счет статуса федерального курорта.
«Принятое в ноябре 2025 года постановление правительства, которое уточнило площадь курорта федерального значения в 351 тыс. га, для частных инвесторов стало сигналом, что здесь государство взяло на себя ответственность за развитие. Мы видим рост интереса со стороны крупных российских компаний к проектам в сфере санаторно-курортного комплекса, гостиничного бизнеса и сопутствующей инфраструктуры», — отмечал Андрей Прошунин.
Интерес инвесторов
Благодаря высокому турпотоку и географическому положению, Сочи также привлекает инвесторов: по данным департамента курортов и туризма администрации города на апрель 2026 года, на курорте в разной стадии реализации находятся 60 инвестпроектов на 702 млрд рублей.
В частности, интерес фиксируют и на курортную сферу: по словам мэра Сочи Андрея Прошунина, к 2033 году на курорте создадут 27 тыс. новых гостиничных номеров. В целом на проекты в санаторно-курортной сфере приходится 73% от общего числа.
Несмотря на строительство новых средств размещения, туристы также выбирают посуточную аренду жилья. Как сообщала «Российская газета» со ссылкой на данные «Яндекс Путешествий», россияне в 2026 году стали чаще арендовать посуточное жилье в поездках по России. В частности, число бронирований на сервисе за последний год в Краснодарском крае выросло на 57%.
«На горизонте 5+ лет мы видим долгосрочный тренд роста популярности посуточной аренды квартир. Это объяснимо тем, что в России растет число поездок по стране, а имеющегося объема гостиничного фонда для удовлетворения спроса не хватает. Кроме того, квартиры посуточно в среднем в 1,5 раза дешевле отелей», — отметил главный аналитик ЦИАН Алексей Попов, его слова передает издание.
Инвестиции в локацию
По данным «Городского риэлторского центра» Сочи, минимальный порог входа на рынок инвестиций в сочинскую недвижимость составляет 8–10 млн рублей. В этом бюджете доступны компактные лоты в новых домах — студии и однокомнатные квартиры площадью 17–25 кв. м, как правило, требующие ремонта. Наибольшее количество таких предложений сконцентрировано в Хостинском районе. При этом основной фокус инвесторов смещен со спекулятивной перепродажи на получение стабильного арендного потока круглый год.
«Покупатель больше не берет «что дешевле». Он считает загрузку, срок окупаемости и выбирает локацию, которая работает весь год, а не только летом», — комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи Юлия Усачева.
Для того чтобы квартира приносила прибыль, важно выбрать подходящую локацию. В первую очередь, как отметила коммерческий директор Parade Development Тамара Коломийцева, значение имеет наличие в районе курортной инфраструктуры, а также транспортная доступность — возможность относительно быстро доехать до пляжа или достопримечательностей. По словам эксперта, арендаторы чаще всего выбирают Центральный район Сочи, при этом для инвестора здесь достаточно высокий порог входа.
«Фактор стоимости является важным при покупке недвижимости для сдачи в аренду, так как от него зависит срок окупаемости такого приобретения. Например, в Адлере арендная ставка будет не такой высокой, а конкуренция — выше, но и стоимость входа тоже будет меньше. В контексте Сочи также можно упомянуть Сириус и Красную Поляну, которые являются мощными точками притяжения туристов, в связи с чем спрос на аренду там всегда высокий. Однако стоимость 1 кв. метра при этом значительно выше», — отметила коммерческий директор Parade Development.
Еще один востребованный среди инвесторов вид недвижимости — объекты гостиничного типа, которые могут находиться в некотором отдалении от пляжей, но при этом обладать собственной инфраструктурой для отдыха и оздоровления, отметила Тамара Коломийцева.
Обычно такие объекты находятся под управлением профессионального оператора, и, по словам Юрия Неманежина, благодаря этому доходность становится кратно выше.
«Например, если войти на начальном этапе строительства отеля 5* в Сочи, то прогноз будет следующим: в первый год работы при загрузке 40% доход составит около 7% годовых, через 5-6 лет при загрузке 65% – около 16%, а к 10 году – до 24% годовых с учетом роста стоимости номера», — отметил управляющий партнер девелоперской компании Gravion.
При этом, по словам Тамары Коломийцевой, в лоте гостиничного типа можно часть года отдыхать самостоятельно, а в остальное время получать доход от аренды от управляющей компании.
В целом, как отметила коммерческий директор Parade Development, доходность от сдачи недвижимости в Сочи в долгосрочную аренду в среднем может составлять 5-10% в год, что ниже ставок по депозитам, но, если речь идет про краткосрочную сдачу, то потенциальная доходность может достигать 45% при хорошей загрузке.
Дарья Коробская
