Для рынка недвижимости России в целом и Краснодарского края в частности 2022 год, по мнению экспертов, был одним из самых непростых за последние несколько лет. На ситуацию влияли как геополитические факторы, так и специфические, в частности ипотека с господдержкой.
Как отмечают специалисты, прогнозы на 2023 год неоднозначные. По мнению одних, решение о продлении программы льготной ипотеки до 1 июля 2024 года и расширении семейной ипотеки станет новым импульсом для развития рынка недвижимости. Другие полагают, что программа не окажет стимулирующего эффекта на спрос.
Господдержка и «околонулевая» ипотека
Генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько отмечает, что 2022 год в целом по стране был одним из самых сложных для рынка недвижимости за последние несколько лет. По словам эксперта, несмотря на все трудности 2020 и 2021 годов, для девелоперов это время было удачным.
«В предыдущие два года государство запускало программы, которые поддерживали строительную отрасль и стимулировали спрос на жилье. У многих девелоперов в этот период был большой объем продаж, цены за это время действительно значительно выросли, и многие компании начали большое число новых проектов. Собственно говоря, для девелоперов все складывалось удачно», — сказал Илья Володько.
По его мнению, с конца 2021 года и в начале 2022-го уже были видны предпосылки для кризисных явлений на рынке недвижимости. С одной стороны, это стало следствием того, что действующая программа льготной ипотеки перестала оказывать стимулирующий эффект, спрос начал охлаждаться, а с другой стороны, в феврале 2022 года началась специальная военная операция.
«Понятно, что с конца февраля, в марте-апреле было существенное падение продаж на рынке недвижимости в РФ, в некоторых городах этот показатель составлял 80–90%. Летом рынок начал постепенно восстанавливаться, однако осенью была объявлена частичная мобилизация — и снова наблюдалось очень серьезное падение. Сейчас мы не может говорить о том, что это падение преодолено. Октябрь, ноябрь и начало декабря не показали начала серьезных изменений. Люди все еще осторожны и опасаются приобретать недвижимость, поэтому мы видим, что ситуация достаточно сложная», — сказал Илья Володько.
Гендиректор консалтинговой компании Macon добавил, что параллельно с этим в течение года на рынке нефиксированные ипотечные ставки были нестабильными и в одно время достигали 17–18%.
«Сейчас ситуация, конечно, стабилизировалась, обычные ипотечные ставки стали ниже, но тем не менее это не те минимальные исторические значения, которые мы наблюдали в 2021 году. Это обстоятельство тоже не способствует росту рынка. Поэтому я бы сказал, что сейчас на рынке сохраняется неопределенность», — сказал Илья Володько.
Генеральный директор агентства недвижимости «Аякс» Александр Кутченко также отмечает, что сильное влияние на спрос на рынке недвижимости оказали геополитические факторы. Кроме того, на рынок продолжали влиять программа ипотеки с господдержкой и финансовый продукт российских девелоперов – «околонулевая» ипотека.
«На рынок жилья влияли и специфические факторы, в том числе ипотека с господдержкой. Серьезно подстегнула спрос именно «околонулевая» ипотека, которую на рынок в коллаборации внедрили банки и застройщики. Эти меры не дали упасть рынку, подстегнули спрос, а также привели к тому, что сегодня мы видим определенный дисбаланс цен», — сказал Александр Кутченко.
Что происходит с ценами на жилье
Благодаря ипотеке с господдержкой и особенно «околонулевой» ипотеке цены на первичном рынке в России либо остались на прежнем уровне, либо немного увеличились в зависимости от региона. В частности, в Краснодарском крае они остались на уровне 2021 года, отмечает гендиректор агентства недвижимости «Аякс».
«Если говорить о ценах на вторичном рынке, где ипотечными продуктами не подстегивали рынок, то в этом сегменте цены довольно серьезно просели. По году на «вторичке» мы наблюдаем, что цены снизились где-то на 15–20%», — сказал Александр Кутченко.
С тем, что изменение динамики цен на первичное жилье в Краснодарском крае менее заметно, согласен и Илья Володько. По его словам, в среднем цена таких сделок в Краснодаре составляла 118–119 тыс. рублей за квадратный метр.
«Формально цены на первичном рынке не снизились, я бы сказал, что они зафиксировались. В то же время в последние два месяца девелоперы запускали акции, повышали процент комиссии по работе с агентами — для девелоперов это является снижением цены. Так вот, если сложить все эти акции и скидки, мы увидим, что в четвертом квартале в среднем падение составило 5–7%. Но это происходит не для потребителя. Таким образом, снижение происходит фактически, но не формально. Это не та ситуация, где мы говорим, что цены на первичном рынке системно снижаются — такого пока еще нет», — сказал Илья Володько.
По словам эксперта, на вторичном рынке ситуация по изменению цен более активная: они начали снижаться с весны.
«Сейчас цены на «вторичке» несколько скорректировались, с учетом скидок и дисконтов падение составило до 10%», — сказал эксперт.
Как отметил гендиректор консалтинговой компании Macon, начиная с 2020 года в Краснодаре складывается уникальная ситуация: вторичное жилье стоит меньше, чем первичное.
«Вторичка» быстрее реагирует на изменение рыночной конъюнктуры, большинство собственников не любят снижать цены, но, когда растет срок экспозиции их объектов, они это делают чуть быстрее, чем представители бизнеса. С чем это связано? Во-первых, большинство проектов на первичном рынке финансируется с помощью банковского проектного финансирования, и острых переживаний за объемы инвестиций у девелоперов нет. Во-вторых, банки контролируют вопросы ценообразования, поэтому быстрых решений о снижении цен застройщики не принимают», — пояснил Илья Володько.
Как изменилась структура спроса
Геополитические события и последовавшие за ними ограничения, в частности временный запрет на полеты в аэропорты Краснодара, Анапы и Геленджика, повлияли на структуру спроса, говорит Александр Кутченко. По его словам, если раньше покупатели жилья в Краснодаре из других регионов составляли до 45–50%, то сегодня этот показатель находится на уровне 25–30%.
«В целом большая часть спроса на рынке недвижимости в регионе формируется за счет приезжих из других районов края, внутреннюю миграцию никто не отменял. Краснодар для многих жителей края остается центром притяжения: здесь дети поступают в институты, молодые семьи ищут более высокооплачиваемую работу и так далее. Спрос также поддерживают те, кто переехал на Кубань из других регионов два, три и пять лет назад. Многие из них сначала покупали однокомнатную квартиру и сейчас стараются улучшить свои жилищные условия и приобрести двухкомнатную, трехкомнатную и так далее. Все это поддерживает общий спрос», — говорит гендиректор агентства недвижимости «Аякс».
Эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова подтверждает, что клиентов из дальних регионов страны стало гораздо меньше. По оценкам ее коллег, количество таких покупателей в краевой столице сократилось на 50–70%.
«Я больше склоняюсь к цифре 70%. Это связано с закрытыми аэропортами. Уменьшилось число покупателей из дальних российских регионов, например из Ханты-Мансийского автономного округа. Сейчас, чтобы приехать в краевую столицу, нужно пройти квест: сначала прилететь в Сочи, затем поехать на поезде. По-прежнему в Краснодар едут клиенты из соседних регионов: это и Ростовская область, и Ставропольский край», — рассказала Ольга Долгополова.
По ее данным, сейчас покупатели из других регионов стали больше интересоваться объектами в окрестных станицах, стоимость которых не превышает 3 млн рублей. Ольга Долгополова отмечает, что в перспективе прежний спрос восстановится.
«Безусловно, в перспективе спрос восстановится, когда откроют аэропорты. Это будет эффект отложенного спроса», — отметила эксперт.
Неоднозначные прогнозы
15 декабря 2022 года президент России Владимир Путин заявил о продлении программы льготной ипотеки до 1 июля 2024 года с повышением ставки до 8%, кроме того, планируется расширить условия семейной ипотеки.
По мнению директора федеральной риелторской компании «Этажи-Кубань» Вадима Камалова, с продлением господдержки строительный, банковский и риелторский бизнесы получают новый импульс для развития.
«Самое важное для рынка недвижимости то, что расширили семейную ипотеку. Если раньше семейная ипотека была доступна для семей с тремя детьми плюс там было ограничение по возрасту, то теперь она распространяется на семьи с двумя детьми до 18 лет, а таких семей порядка 70%. Это очень серьезное влияние на рынок. Мы прогнозируем, что в следующем году банки выдадут достаточно значительные суммы по ипотечным кредитам — порядка 6 трлн рублей — это будет исторический рекорд. Естественно, это будет способствовать повышенному спросу, а строители получат импульс, что можно рассчитывать на долгосрочную реализацию новых строек, ввод новых проектов», — считает Вадим Камалов.
Эксперт считает, что в целом по стране цены на жилье не будут значительно повышаться, однако по ряду регионов будет возможен рост.
«Что будет происходить с ценами на жилье в Краснодаре, будем смотреть. Дело в том, что в краевой столице всегда предложений достаточно много. Будем наблюдать, каким образом покупатели отреагируют на хорошие условия по ипотеке. Мы предполагаем, что в связи с этим небольшой рост цен может быть. В целом рынок недвижимости получил новый импульс для развития. Однозначно, мы настроены на продуктивную работу в следующем году», — отметил Вадим Камалов.
В то же время генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько считает, что продление программы льготной ипотеки не окажет существенного влияния на рынок недвижимости региона.
По его мнению, предложенные условия позволят государству не прекращать программу, но в то же время не тратить на ее реализацию значительные денежные средства.
«Программу продлили на достаточно долгий срок, увеличив процентную ставку до 8%. Эта ставка является не стимулирующей рынок, а поддерживающей. Дело в том, что в начале 2020 года среднерыночная ставка по выдаче ипотечных кредитов на первичном рынке уже находилась в районе этих значений. Ставка была бы стимулирующей, если бы она находилась в районе 5% — в этом случае мы могли бы сказать, что она будет стимулировать рынок и увеличит объем продаж», — сказал эксперт.
Илья Володько отмечает, что ставка по льготной ипотеке 8% позволит рынку недвижимости не упасть, однако на увеличение спроса существенным образом влиять не будет.
«Сейчас рынок находится на нисходящей стадии, весь год спрос был достаточно осторожным, его показатели упали относительно прошлогодних значений достаточно существенно, и, на мой взгляд, продление программы всколыхнуть этот спрос не может. Мы видели, что в этом году при условии действия программы даже на более выгодных условиях рынок показывал не рост, а падение. В лучшем случае рынок будет поддерживаться на текущем уровне, который есть во втором полугодии 2022 года», — сказал Илья Володько.
При этом эксперт отмечает и позитивные эффекты от продления господдержки.
«Продление льготной ипотеки на таких условиях все-таки лучше, чем если бы она отсутствовала вовсе. Очевидно, это хорошая новость, и это позволит сохранить объемы продаж в 2023 году на уровне текущего года при отсутствии новых негативных факторов», — добавил он.
По мнению Ильи Володько, продление программы льготной ипотеки позволит ценам на недвижимость удержаться на текущем уровне.
«Сейчас у цен на рынке жилья наблюдается нисходящий тренд, это видно по вторичному рынку в целом по России и по южным регионам, цены снизились в среднем на 5–7%. Следом может подтянуться и первичный рынок. Если бы поддержки не было, наверное, можно было бы точно сказать, что цены снизились бы в следующем году на 10–12%. В случае отсутствия негативных факторов на рынке программа позволит балансировать ценам на текущем уровне. Однако отрицательная коррекция все равно возможна в районе 3–6%. Обвала цен в следующем году ждать не стоит», — заключил эксперт.