Механизм комплексного развития территорий (КРТ), рассчитанный на обновление городской застройки, действует в России с 2021 года.
По данным Минстроя РФ, на начало марта 2023 года регионы страны прорабатывали вопрос о применении механизма КРТ в отношении 849 территорий общей площадью 26,6 тыс. га. В рамках данного механизма на сегодня планируется возведение объектов капитального строительства общей площадью около 157 млн кв. м, из них около 120 млн кв. м жилой площади.
Перспективы и сложности внедрения механизма КТР обсудили на конференции «Бизнес, власть, общество: развитие градостроительства и городской среды в текущей экономической ситуации», организатором которой выступила юридическая компания LexProf, а стратегическим партнером – Ассоциация девелоперов Краснодарского края.
Механизм вызывает много дискуссий, одни видят в нем возможность развития, другие – считают закон несовершенным и указывают на необходимость его доработки.
Что такое КРТ
Как пояснил доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ, первый заместитель председателя комиссии Общественной палаты РФ по ЖКХ, строительству и дорогам Леонид Бандорин, комплексное развитие – это перечень мероприятий на основании документации планировки территорий, механизм распределения инфраструктурной нагрузки между застройщиком и публичной властью.
По словам заместителя начальника управления уполномоченного по защите прав предпринимателей в Москве Дмитрия Ануфриева, механизм комплексного развития территорий позволит формировать самодостаточные кварталы, комфортные для жизни, работы, проведения досуга. «Это позволяет снизить в целом маятниковую миграцию и соответственно разгрузить транспортные артерии», — сказал Дмитрий Ануфриев.
Руководитель практики недвижимости и строительства КА «Регионсервис» Анна Жолобова считает механизм КРТ прорывом в градостроительном законодательстве.
«Цель комплексного развития территорий — улучшение качества городской среды. По моему мнению, это некий прорыв в градостроительном законодательстве, потому что КРТ предполагает очень большой объем договоренностей между контрагентами. Можно договориться обо всем и очень часто стороны этим пользуются, если каких-то договоренностей не достигли в первоначальном договоре, у нас есть практика заключения дополнительного договора», — рассказал Анна Жолобова.
Важным инструментом для развития городской среды механизм КРТ считает и начальник отдела градостроительного развития территорий департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Янис Анозов.
«Механизм КРТ я оцениваю положительно, потому что он предполагает комплексное развитие. Мы уходим от точечной застройки, когда объект размещают без учета окружения, тут мы делаем попытку изучить окружение и подойти комплексно», — сказал Янис Анозов.
На практике
На сегодня в рамках Градостроительного кодекса выделяют четыре вида комплексного развития территорий. Это жилая застройка (осуществляется в границах кварталов, где расположены многоквартирные дома), нежилая застройка (капстроительство на территории, где отсутствуют жилые дома), незастроенная территория (осуществляется на участках, не обремененных правами третьих лиц) и застройка по инициативе правообладателей.
По словам начальника отдела градостроительного развития территорий департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Яниса Анозова, в регионе наиболее распространенным видом КРТ является застройка по инициативе правообладателей.
Всего на Кубани на сегодня заявили 16 площадок для проектов комплексного развития территорий, шесть из них уже реализуют на основании заключенных договоров. Застройку в рамках КРТ ведут в Сочи, Анапе, Новороссийске, Туапсинском районе. Еще один проект в Краснодаре сейчас проходит процедуру согласования. Общая площадь реализуемых в крае КРТ составляет 170 га, а продаваемая площадь квартир — 947 тыс. кв. метров.
Как отметили участники круглого стола, по сути, механизм КРТ жилой застройки предполагает развитие по принципу создания «города в городе», квартала, обеспеченного всей необходимой инфраструктурой.
Так, в Новороссийске в рамках договора о КРТ общей площадью 37,5 га в районе массива «Ударник» помимо многоквартирных домов возведут два детсада, школу, многоуровневые парковки, два спортивных объекта и объект дополнительного образования. Всего за 10 лет, по данным Минстроя РФ, предстоит построить объекты капитального строительства общей площадью свыше 320 тыс. кв. м. Жилищные условия смогут улучшить порядка 10,5 тыс. человек.
В Анапе, по данным мэрии курорта, в восточной части Сукко вместе с жилым комплексом появятся новая школа, детсад, кабинет врача общей практики, отделение Почты России и другие социальные объекты, будет отремонтирована дорога, построен мост, выполнена модернизация объектов водоснабжения.
Как подчеркнул начальник отдела градостроительного развития территорий регионального департамента по архитектуре и градостроительству Янис Анозов, механизм КРТ предполагает развитие территорий с учетом всех факторов: социальной, дорожно-транспортной инфраструктуры, а также публичных интересов и мнения общественности.
«Учитывая высокую градостроительную активность в регионе, мы уделяем большое внимание качеству возводимых объектов и соответствию нормативам и требованиям при проектировании и строительстве», — сказал Янис Анозов.
Представитель департамента добавил, что для контроля за качеством реализации таких проектов утвержден специальный порядок заключения договоров с инвестором. Он предусматривает предоставление концепции комплексной застройки, которая после ее согласования становится неотъемлемой частью договора о КРТ.
«По сути это такой хорошо проработанный, но еще не оформленный так как этого требует градостроительный кодекс, проект планировки территории. Этот документ сразу вызвал большой интерес со стороны бизнеса и органов местного самоуправления. Благодаря совместной работе мы получили понятные и прозрачные правила игры, которые позволяют достаточно оперативно принимать все необходимые решения при реализации проекта, как со стороны бизнесов, так и со стороны органов власти», — сказал Янис Анозов.
Вопросы остаются
Как рассказал Янис Анозов, на Кубани в рамках внедрения механизма КРТ с целью обеспечения комплексного развития территорий с октября 2021 года приняли 15 нормативно-правовых актов, в том числе внесены изменения в градостроительный кодекс.
В то же время, по словам представителя департамента, несмотря на то, что со стороны края приняты все необходимые документы, динамика КРТ пока недостаточно высокая.
«Все еще отсутствует практика применения других видов комплексного развития. Таких, как КРТ нежилой застройки и КРТ незастроенной территории. Возможно, это связано с тем, что все эти виды комплексного развития должны быть инициированы со стороны органов местного самоуправления, которые, к сожалению, не в полной мере могут оценить все возможные риски», — отметил Янис Анозов.
Он добавил, что сегодня еще мало специалистов и в области права, и в области градостроительства, которые знают все тонкости применения этого закона. Также, по словам Яниса Анозова, остается ряд вопросов, связанных с применением федерального законодательства при формировании площадки для КРТ.
О необходимости доработки законодательства в этой сфере говорит и первый заместитель председателя комиссии Общественной палаты РФ по ЖКХ, строительству и дорогам Леонид Бандорин.
«По моему мнению, самый неудобный вид с точки зрения закона, градостроительного кодекса, это застройка по инициативе правообладателей. И здесь запрос на совершенствование законодательства — максимальный. На то, чтобы КРТ по инициативе правообладателей сделать не хуже, чем КРТ жилой и нежилой застройки», — сказал Леонид Бандорин.
Так, по его словам, законодательно не предусмотрена возможность комплексного развития территории квартала, занятого исключительно частным жилым сектором. В то же время, отмечает Леонид Бандорин, у таких территорий большой градостроительный потенциал. Кроме того, считает эксперт, нет четкого понимания в вопросе возможности строительства по проекту КРТ за границами квартала.
«У нас предусмотрено, что публичная власть может строить школы, детские сады за границами этого квартала, если это обязательства публичной власти. А если это обязательства застройщика? Ответа нет. Нужно чтобы застройщика не нагружали еще и строительством за пределами КРТ», — сказал Леонид Бандорин.
Он также считает необходимым закрепить в договоре КРТ обязательства власти по корректировке планировки и генплана.
Леонид Бандорин пояснил, что после подписание договора в течение 90 дней нужно внести соответствующие изменения, приводящие генплан в соответствие с проектом планировки и правил землепользования и застройки. «Это ответственность муниципалитета. Если этого не сделать, могу предположить, что через полгода придет генпрокуратура и скажет, что комплексно развитие осуществляется незаконно», — сказал Леонид Бандорин.
Соавтор практического пособия «Юридический справочник землепользователя», адвокат, управляющий партнер Land Law Firm (Москва) Денис Литвинов напомнил, что установлены следующие основания для отнесения участка к площадке, подлежащей комплексному развитию. Это наличие капитальных построек, признанных аварийными, или самовольно возведенных объектов. Участок может стать площадкой для КРТ, если вид его разрешенного использования не соответствует правилам землепользования и застройки, а также в случае наличия объектов недвижимости, снос или реконструкция которых планируются на основании региональных адресных программ.
«Но и в отношении КРТ жилой застройки, и в отношении КРТ нежилой застройки существуют две нормы, которые в принципе все вышеназванные основания перечеркивают. В соответствии с этими нормами решение об отнесении земельных участков к территории КРТ можно принять, в том числе, в отношениях земельных участков, которые расположены в границах элементов планировочной структуры с участками, так скажем, отягощенными выше перечисленными основаниями. А что такое элемент планировочной структуры? Это район, микрорайон, квартал, территория общего пользования, улично-дорожная сеть. В каждом развитом населенном пункте какой-нибудь земельный участок в квартале точно будет соответствовать одному из вышеназванных признаков. Это означает, что в принципе в градостроительном кодексе заложили возможность отнесения любого земельного участка к территории КРТ. Это все серая зона», — сказал Денис Литвинов.
Он также обратил внимание, что закон для КРТ нежилой застройки не регулирует, в какой срок после отнесения участка к территории комплексного развития должны начаться строительные работы.
«С точки зрения жилой застройки урегулирован срок, с точки зрения нежилой — не урегулирован, т.е. это потенциально может продолжаться годами», — отметил Денис Литвинов.
В то же время Леонид Бандорин обратил внимание, что если территории подлежат КРТ, это не означает, что такие проекты будут на них реализованы.
«Территории города, которые заведомо не подлежат КРТ, они должны быть защищены, как, например, устанавливают водоохранные зоны. Так и здесь должны быть территории, которые неприкосновенны, а все остальное может подлежать КРТ. Ключевое слово – может, не должно, не будет, а может. Это не долженствование, а правовое дозволение», — сказал Леонид Бандорин.
Анна Жолобова подчеркнула, что строительная отрасль является одним из локомотивов развития экономики и все участники заинтересованы в диалоге и понятных правилах игры.
«Застройщики готовы к этому диалогу, они открыты к этому диалогу. Строительная отрасль в качестве драйвера должна вытягивать все, так скажем, близлежащие отрасли. Именно поэтому, я полагаю, государство тоже должно быть заинтересовано в установлении четких коммуникаций. Все государство нацелено на то, чтобы вести диалог и сотрудничать с бизнесом в части как раз инфраструктурных объектов», — сказала Анна Жолобова.
Начальник отдела градостроительного развития территорий департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Янис Анозов выразил уверенность, что КРТ — нужный и правильный механизм, а подобные обсуждения помогут изучить его глубже и внедрять быстрее.