Коммерческая недвижимость на первых этажах современных жилых комплексов для инвесторов по-прежнему один из надежных и востребованных активов, отмечают эксперты.
По данным участников рынка, стоимость коммерческих помещений в Краснодаре, Ростове-на-Дону и Сочи за прошлый год выросла на 8-18% и продолжит увеличиваться умеренными темпами.
Девелоперы Юга рассказали, какие форматы коммерческой недвижимости сегодня пользуются наибольшим спросом, как может измениться стоимость объектов и чего участники рынка ждут в ближайшей перспективе.
Цены растут
Стоимость коммерческой недвижимости в новых жилых комплексах формируется под влиянием двух факторов: локации и характеристик самого объекта. К последним относятся пешеходный трафик, плотность застройки, наличие отдельного входа и витринных окон, а также площадь и назначение помещения.
По оценке заместителя коммерческого директора девелопера AVA Елены Карагезовой, в начале 2026 года средневзвешенная стоимость 1 кв. метра коммерческих помещений в новостройках Краснодара составляла 93–164 тыс. рублей, в Ростове-на-Дону — 132–154 тыс. рублей, в Сочи — от 740 тыс. до более 1 млн рублей.
Разница между стоимостью недвижимости объясняется особенностями локальных рынков.
«Если в Краснодаре и Ростове-на-Дону рынок в большей степени формируется за счет массовой жилой застройки и спроса со стороны локального бизнеса, то в Сочи на цену дополнительно влияет курортно-инвестиционная специфика, ограниченность предложения и туристический трафик. В целом, наиболее широкий диапазон цен характерен для Сочи, где стоимость гораздо в большей степени зависит от качества локации, видовых характеристик, статуса проекта и близости к туристическим потокам», — пояснила заместитель коммерческого директора девелопера AVA.
По оценке директора ООО СЗ «ИНПКДевелопмент Сити» Романа Чумака, стоимость коммерческой недвижимости в Краснодаре в сравнении с 2025 годом в среднем выросла на 8%, в Ростове-на-Дону – на 10-12%, в Сочи – на 15-18%.
«Важный нюанс: в Сочи очень сложно зайти с новым проектом коммерции — «пятен» нет, согласования трудные, высокая себестоимость строительства. Поэтому весь рост — это перепродажа уже существующих объектов», — уточнил Роман Чумак.
Как уточнил руководитель отдела аренды и продаж ГК DOGMA Андрей Бачурин, в пятилетней ретроспективе рынок коммерческой недвижимости Краснодара показывал среднегодовой прирост в 8,5–12,5%, фактически удвоившись на волне урбанизации и миграционного притока.
«Сейчас, в 2026 году, мы переходим к более зрелой стадии, и базовый сценарий — это стабилизация с ежегодным ростом на 5–10% без ценовых «взрывов», — сказал он.
По словам Елены Карагезовой, за последние пять лет стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости в новостройках Ростова-на-Дону выросла в 2–3 раза — до 132–154 тыс. рублей. В Сочи рост составил от 40% до 112%, а цены достигли диапазона 600–900 тыс. рублей и выше при сохранении высокой волатильности рынка.
Востребованный формат
Коммерческая недвижимость по-прежнему рассматривается как эффективный инвестиционный инструмент. Однако в текущих условиях ключевое значение приобретают характеристики конкретного объекта.
Наиболее ликвидными в Краснодаре, Ростове-на-Дону и Сочи остаются помещения площадью 40–100 кв. метров, отмечает Елена Карагезова. Такой формат подходит для большинства видов бизнеса, ориентированных на повседневный спрос.
По словам заместителя коммерческого директора девелопера AVA, на первых этажах жилых домов наибольшим спросом пользуются объекты под базовые сервисы. В курортных локациях к ним добавляются кафе и рестораны, туристические сервисы, а также бьюти- и wellness*-форматы.
Как отметил директор ООО СЗ «ИНПКДевелопмент Сити» Роман Чумак, чаще всего такие помещения занимают продуктовые магазины шаговой доступности, аптеки, кофейни, пекарни, несетевой общепит, барбершопы, химчистки, пункты выдачи маркетплейсов, детские центры и офисы небольших компаний.
«Прямо сейчас стрит-ритейл на первых этажах новостроек вне конкуренции по спросу. Это самый ликвидный актив из всех коммерческих: меньше зависает в продаже, проще с арендаторами, выше доходность — 8-11% годовых, если помещение качественное», — считает Роман Чумак.
Директор по маркетингу ГК «НОСТА» Екатерина Колесникова также называет такие помещения универсальным форматом для бизнеса.
«Особенно устойчиво на первых этажах жилых комплексов чувствуют себя форматы, которые работают на регулярный спрос жителей самого дома и соседних кварталов», — сказала она.
Оценка доходности
При оценке инвестиционного потенциала коммерческой недвижимости в жилых комплексах эксперты рекомендуют ориентироваться не только на локацию и востребованность помещения, но и на сроки возврата вложенных средств.
По словам директора ООО СЗ «ИНПКДевелопмент Сити» Романа Чумака, одним из ключевых показателей остается окупаемость объекта, которая рассчитывается исходя из стоимости покупки и потенциального арендного дохода.
«Считаем: цена покупки / потенциальная арендная ставка × 12. Если выходит более 14 лет — проект сомнительный. Окупаемость 9-12 лет — нормально для коммерции в ЖК», — отметил Роман Чумак.
По его словам, на срок окупаемости напрямую влияют характеристики объекта. Наиболее привлекательными остаются помещения, расположенные на первой линии и выходящие на улицу, а не во двор. Такие объекты, как показывает практика компании, продаются на 25–40% дороже дворовых помещений благодаря более высокому пешеходному трафику и лучшим возможностям для арендаторов.
Существенное значение имеют и технические параметры объекта. Наличие отдельной вентиляции, достаточной электрической мощности, автономных систем водоснабжения и канализации расширяет круг потенциальных арендаторов и позволяет привлекать предприятия общественного питания, которые традиционно готовы платить более высокие арендные ставки. Важны также пешеходный трафик, уровень конкуренции внутри жилого комплекса и платежеспособность жителей.
По словам Романа Чумака, в проектах комфорт- и бизнес-класса коммерческие помещения способны генерировать более высокий доход за счет спроса со стороны ресторанов, детских центров и специализированных сервисов.
При этом директор по маркетингу ГК «НОСТА» Екатерина Колесникова отмечает, что оценка объекта должна начинаться с анализа финансовой модели. Инвестору важно понимать реальные арендные ставки и цены продажи по аналогичным помещениям, динамику стоимости объектов, уровень вакантности и средние сроки экспозиции на рынке. Не менее важно заранее учитывать возможные потери от простоя помещений.
По словам эксперта, перед покупкой необходимо рассчитать потенциальный арендный доход, расходы на содержание объекта, налоги, коммунальные платежи, затраты на ремонт или адаптацию помещения под арендатора, а также ожидаемых арендаторов.
«Для инвестора важно понимать, какие арендаторы смогут работать в этой локации: продуктовый магазин, аптека, пункт выдачи заказов, кофейня, салон красоты, медицинский кабинет, детский центр, спортзал или офис продаж. Чем шире круг потенциальных арендаторов, тем ниже риск простоя помещения», — отметила она.
Дополнительное внимание, по словам директора по маркетингу ГК «НОСТА», стоит уделить ограничениям со стороны управляющей компании. Требования к вывескам, режиму работы, организации погрузки и разгрузки могут влиять как на привлекательность объекта для бизнеса, так и на его дальнейшую ликвидность.
По словам Екатерины Колесниковой, если здание планируют сдавать для общепита, пекарен, магазинов с регулярными поставками, спортзалов и других объектов с повышенной нагрузкой, необходимо заранее оценивать вентиляцию, наличие мокрых точек и электрическую мощность.
При этом, добавила заместитель коммерческого директора девелопера AVA, наиболее ликвидными остаются помещения с отдельным входом, витринным фасадом и хорошей визуальной доступностью.
«Такие объекты привлекают внимание как локальных предпринимателей, так и инвесторов, ориентированных на долгосрочные вложения», — отметила Елена Карагезова.
Умеренный рост
В ближайшие годы динамика рынка коммерческих помещений будет различаться в зависимости от города. По словам Елены Карагезовой, в Краснодаре и Ростове-на-Дону стоимость качественных коммерческих помещений продолжит умеренно расти вслед за инфляцией, арендными ставками и развитием новых жилых районов. В Сочи потенциал роста остается выше благодаря ограниченному предложению, курортной специфике и инвестиционному спросу.
Андрей Бачурин также ожидает сохранения умеренных темпов роста. «При горизонте планирования в пять лет мы не ожидаем резких скачков. Рынок будет расти умеренно — на 5–10% в год», — сказал он.
По оценке Романа Чумака, коммерческая недвижимость в среднем будет дорожать на 8–12% ежегодно.
«Ростов-на-Дону и Краснодар продолжат расти из-за миграции и дефицита качественного предложения. Сочи — будет дорожать быстрее, «потолка» пока не видно, но здесь рынок очень специфический», — отметил Роман Чумак.
В сегменте стрит-ритейла стоимость объектов может увеличиться на 1–4% в зависимости от локации, а арендные ставки — на 2–4%, прогнозирует Екатерина Колесникова.
В то же время развитию рынка препятствуют высокая стоимость финансирования, замедление деловой активности, увеличение сроков окупаемости и более высокие требования инвесторов к качеству локации, отмечает Елена Карагезова.
По словам эксперта, оживление рынка ожидается с 2027 года при условии дальнейшего снижения ключевой ставки.
Дарья Коробская
* wellness — концепция, которая подразумевает комплексный подход к здоровью и качеству жизни.
